서울중앙지방법원 2025타경104098. 종로구 명륜4가 지원하우스 5층 502호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김종민이며, 2018.07.03 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 등기부에 남아 있던 과거 근저당권들은 모두 이미 말소됐고, 현 경매의 말소기준은 2025.10.17 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.12.23 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 단순해 보이지만 임차관계가 핵심입니다. 손도은은 2023.02.06 전입하여 말소기준권리보다 앞서고, 조사자료에서도 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 문제는 보증금이 미상이라는 점입니다. 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면 실질취득비용은 최저가만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104098 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 명륜4가 70-7 지원하우스 5층 502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 종로구 대학로11길 38-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 주거용 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김종민 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 152,320,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 손도은 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
과거 냉동냉장수산업협동조합·우리은행·무지개새마을금고·허현중 명의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.10.17 손도은의 강제경매개시결정이며, 이후 주택도시보증공사의 1,110,664,022원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손도은 | 2023.02.06 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
손도은은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 특히 등기부상 강제경매 신청채권자 이름도 손도은으로 동일하므로, 임차보증금 채권인지 별도의 채권인지, 실제 임대차관계가 무엇인지 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가 238,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 152,320,000원, 감정가의 64%입니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래 평균·최신거래가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 근거가 부족합니다.
또한 이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다. 실제 보증금 중 미배당액이 매수인에게 인수된다면 실질취득비용은 낙찰가 + 인수액이 됩니다. 따라서 152,320,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,932,480원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 손도은 | 190,000,000원 | 149,387,520원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,110,664,022원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,300,664,022원 중 채권자 배당액은 149,387,520원, 미배당은 1,151,276,502원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 별도로 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로 실제 매수인 인수액은 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 혜화동 소재 지하철4호선 혜화역 서측 인근으로, 단독주택·연립다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량진입이 가능하고 인근에 지하철4호선 혜화역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 지상 5층 공동주택(다세대주택), 철근콘크리트구조·평지붕이며 2018.04.12 사용승인됐습니다. 급수위생·난방·승강기·화재경보 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 남측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·대학로 지구단위계획구역·과밀억제권역·문화지구·서울도심· 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지 218.3㎡, 사다리형 평지이며 공시지가는 6,571,000원/㎡입니다.
- 규모. 지원하우스A(70-7)는 10세대이며 사용승인일은 2018.04.12입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 손도은의 보증금이 미상입니다. 보증금 액수와 미배당 가능액이 실질취득비용을 바꿀 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능 여부와 실제 배당 후 잔존 보증금 규모를 원본에서 확인해야 합니다.
- 신청채권 성격 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 손도은입니다. 190,000,000원 청구채권이 임차보증금인지 별도 채권인지 확인해야 합니다.
- 점유·계약 실체 확인. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 제시되어 있으므로 임대차계약서·점유현황·보증금 지급자료를 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 자료에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 152,320,000원의 시장 대비 할인 여부를 확정할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 추정 배당이므로 실제 배당순위와 금액을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “64%보다 보증금이 먼저다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 238,000,000원 대비 최저가 152,320,000원, 즉 감정가의 64%입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 손도은이 2023.02.06 전입해 2025.10.17 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인으로 조사됐고, 보증금이 확인되지 않았습니다.
보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 남는 구조라면 최저가가 더 내려가도 실질취득비용은 단순히 낙찰가만큼 낮아지지 않습니다. 신청채권자와 임차인이 동일하다는 특이점까지 있는 만큼, 보증금·임대차계약의 실체·배당요구·채권 성격을 확인하기 전에는 가격 판단도 보류하는 것이 맞습니다. 이 물건은 “2회 유찰된 다세대”가 아니라, “대항력 임차인의 금액을 먼저 밝혀야 하는 경매”입니다.
