대구지방법원 2025타경3717. 포항 북구 학잠동·용흥동에 걸친 대림힐타운 102동 1107호, 전용 53.38㎡ 아파트입니다. 감정가는 130,000,000원, 5회 유찰 후 현재 최저가는 63,700,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건을 최저가만 보고 “시세의 54%라 싸다”고 보면 안 됩니다. 등기부에는 한혜빈의 주택임차권등기 보증금 125,000,000원이 있고, 전입일 2022.01.05가 말소기준권리인 2024.09.10 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
다만 이 사건의 결론을 바꾸는 문구가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 “임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각” 이라고 되어 있습니다. 그래서 이 임차인에 대한 인수는 실질 0원*으로 처리하되, 이 확약은 한혜빈 및 임차권승계인 주택도시보증공사에 한정됩니다. 데이터상 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 별도 보증금을 더하는 임차인이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3717 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 학잠동 21-1 대림힐타운 102동 11층1107호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 53.38㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 지상22층 중 11층 |
| 소유자 | 박혜옥 (2021.09.22. 매매, 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 132,129,833원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 결론은 확약 조건형
말소기준권리는 2024.09.10 접수된 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류입니다. 한혜빈의 임차권등기는 2024.02.06 접수됐지만, 그 안에 적힌 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.01.05, 확정일자는 2021.12.07입니다. 말소기준권리보다 전입이 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사 가능한 임차인입니다.
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입/확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한혜빈 | 제11층 제1107호 53.38㎡전부 · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 전입 2022.01.05 확정 2021.12.07 | 2024.02.06 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 확약 조건 반영 시 인수 0원* |
② 시세 비교 — 확약이 있으면 싸고, 없으면 비싸다
대림힐타운은 1,220세대, 사용승인일 1999.12.17인 아파트입니다. 동일 전용 53.38㎡ 최근 실거래 12건의 평균은 118,000,000원, 최저는 87,000,000원, 최고는 134,000,000원입니다. 현재 최저가 63,700,000원은 실거래 평균의 54.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 53.38㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2026.05 | 53.38㎡ | 8 | 87,000,000원 |
| 2026.03 | 53.38㎡ | 11 | 99,000,000원 |
| 2025.06 | 53.38㎡ | 21 | 113,000,000원 |
| 2025.05 | 53.38㎡ | 15 | 127,000,000원 |
| 2024.06 | 53.38㎡ | 20 | 126,000,000원 |
| 2024.05 | 53.38㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2024.04 | 53.38㎡ | 4 | 122,000,000원 |
| 2023.05 | 53.38㎡ | 20 | 128,000,000원 |
| 2023.04 | 53.38㎡ | 2 | 134,000,000원 |
| 2023.02 | 53.38㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2023.02 | 53.38㎡ | 21 | 130,000,000원 |
| 평균 | 53.38㎡ | 12건 | 118,000,000원 |
핵심은 비교 기준입니다. 확약 조건이 유효하게 반영되면 매수인 실질취득은 최저가 63,700,000원 수준이고, 시세 평균 대비 낮습니다. 그러나 확약이 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수되어 실질취득은 126,546,600원이 되고, 이는 실거래 평균 118,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮아서 싼 물건”이 아니라 확약 조건이 있어야 싼 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,546,600원 |
| 1. 임차인 한혜빈 보증금 (우선변제) | 125,000,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 에쓰대시오일주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 132,129,833원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 미배당액은 62,846,600원입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 포기·말소 조건을 반영하면 이 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 “포항남부초등학교” 서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트벽식구조 경사슬래브 지붕 22층 건 중 11층 1107호입니다.
- 토지·도로. 남서하향 완경사지대에 위치해 자체지반은 대체로 평탄하게 계단식으로 조성된 부정형 토지이며, 서측·남측·동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 확인사항. 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부 상황을 확인하지 못했고, 건물 구조변경 및 내부하자 유무는 구체적으로 확인할 수 없다고 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 이 물건의 핵심입니다.
- 최저가만 보고 판단 금지. 확약이 없다면 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 수준인 126,546,600원으로 올라갑니다.
- 실제 임차인 수 확인. 데이터상 실제 임차인은 한혜빈 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권승계인으로 표시되며 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 명도·말소 절차 확인. 확약 조건이 있더라도 임차권등기 말소와 인도 절차가 실제로 어떻게 진행되는지 입찰 전 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가서상 폐문부재로 내부 상황을 확인하지 못했습니다. 구조변경·내부하자·관리비 체납은 별도 확인 대상입니다.
- 대지권 관련 비고. 대지권의 목적인 토지 중 용흥동 248-5번지는 248-5, 248-25, 248-28번지로 분할된 내용이 있습니다.
맺으며 — “싸다”의 전제는 확약이다
이 사건은 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 130,000,000원짜리 아파트가 5회 유찰되어 63,700,000원까지 내려왔고, 동일 전용 실거래 평균 118,000,000원과 비교하면 낮습니다. 하지만 이 가격 메리트는 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수가 끊긴다는 전제에서만 성립합니다. 확약 조건이 없다면 최저가가 아무리 낮아져도 실질취득은 보증금 수준으로 고정되어 시세 평균보다 비싸집니다. 결론은 분명합니다. 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 확약 조건의 유효성 확인입니다.
