서울중앙지방법원 2025타경104306. 관악구 신림동 587-80 동아팰리스 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 지하1층~3층 각층 다중주택 3개호이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상3층입니다. 감정가 1,440,853,300원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,152,682,000원입니다.

이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 2025.09.23. 김학기 가압류가 말소기준으로 계산되어 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 여러 임차인의 전입 시점이 그보다 앞섭니다. 이 가운데 등기된 임차권자 김종환·김정옥은 배당표에서 각각 150,000,000원, 120,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자들이 별도로 남아 있어 실제 부담은 270,000,000원보다 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리보다 선순위 임차인이 핵심

2020.06.25. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태이며, 계산된 말소기준은 2025.09.23. 김학기 가압류 72,197,090원입니다. 그 뒤 중소기업은행·기술보증기금· 하나원엔지니어링·김경숙·주식회사영동의 가압류, 금천구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 12명, 승계 중복 없음

보증금이 확인되는 임차권자 가운데 이지연 128,000,000원, 김가람 130,000,000원, 이민지 108,000,000원은 현재 매각가 가정에서 우선변제로 전액 배당되는 계산입니다. 반면 김종환 150,000,000원과 김정옥 120,000,000원은 배당액이 0원이고 합계 270,000,000원이 매수인 인수로 반영되어 있습니다.

③ 실질취득액 — 현재 회차도 최소 1,422,682,000원

감정가는 1,440,853,300원이고 현재 최저가는 1,152,682,000원이지만, 알려진 인수액만 합산해도 최소 실질취득액이 1,422,682,000원으로 올라갑니다. 따라서 최저가 1,152,682,000원만 놓고 “감정가보다 많이 내려왔다”고 평가해서는 안 됩니다. 실제 투자 판단 기준은 낙찰가 + 인수액이어야 합니다.

다음 회차에서도 데이터상 알려진 매수인 인수액은 270,000,000원으로 동일합니다. 2회 유찰 시 매각가 922,145,600원에 이를 더하면 1,192,145,600원, 3회 유찰 시 매각가 737,716,480원에 더하면 1,007,716,480원이 됩니다. 다만 이 계산에도 보증금이 확인되지 않은 임차인들의 추가 부담은 포함되어 있지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,152,682,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권 총액 1,533,110,332원 중 772,755,180원이 배당되고 760,355,152원이 미배당으로 남습니다. 김종환·김정옥의 270,000,000원은 배당대금에서 지급되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 회차별 구조

유찰로 매각가가 내려가도 알려진 매수인 인수액 270,000,000원은 그대로입니다. 따라서 낙찰가 하락분 전부가 매수인의 경제적 할인으로 연결되지 않습니다. 보증금 미상 임차인의 실제 인수액까지 확인되기 전에는 각 회차의 실질취득액도 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 난우초등학교 남서측 인근으로 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상3층이며 각층 다중주택 3개호로 이용 중입니다.
• 토지. 119.0㎡, 지목 대, 평지·자루형·세로한면(가), 제2종일반주거지역입니다.
• 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
• 매각 비고. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 건축물대장 상 위반건축물 등재 있음으로 기재되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김종환·김정옥 인수 확인. 배당표상 각각 150,000,000원과 120,000,000원, 합계 270,000,000원이 매수인 인수입니다.
• 보증금 미상 임차인 확인. 강정현·진화영·윤용수·이가연·한정훈·이상현·최광호의 보증금과 확정일자·배당 결과를 확인해야 합니다.
• 실질취득액으로 비교. 현재 회차는 최저가 1,152,682,000원이 아니라 알려진 인수까지 포함한 최소 1,422,682,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 위반건축물 확인. 매각 비고에 건축물대장 상 위반건축물 등재 있음이 기재되어 있으므로 현황과 제시외 건물을 직접 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 실제 매각 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
• 배당표 재검증. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있어 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “유찰가”보다 “최종 부담액”을 봐야 한다

이 사건은 1회 유찰로 최저매각가가 1,152,682,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만 보면 핵심을 놓칩니다. 배당표에 이미 270,000,000원의 매수인 인수액이 잡혀 있어 현재 회차의 최소 실질취득 부담은 1,422,682,000원입니다. 게다가 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 임차인들이 다수 남아 있어 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

등기상 후순위 가압류·압류가 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건으로 볼 수 없습니다. 이 사건에서 가장 먼저 확정해야 할 것은 보증금 미상 임차인들의 실제 보증금과 배당 후 인수 여부입니다. 그 금액이 확정되기 전까지는 유찰에 따른 가격 하락을 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 이것이 이 사건의 핵심입니다.