부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 대항력 임차인 인수 위험은 없습니다. 다만 현재 매각가는 시세 대비 저렴한 구간인 반면, 배당에서는 채권 총액 대비 약 95,584,000원 미배당이 남습니다. 매수인이 떠안을 금액은 0원이지만, 권리관계가 단순한 신건형 물건은 아닙니다.

감정가 / 최저가

948,000,000원 / 758,400,000원

1회 유찰 후 80%

최근 12개월 평균

892,200,000원

10건 기준

최저가 ÷ 최근시세

85.0%

가격 메리트 구간

매수인 인수

0원

임차인 인수 없음

서울중앙지방법원 2025타경104312. 서울 관악구 봉천동 디오슈페리움2단지 906호 아파트입니다. 등기상 핵심은 2017년 설정된 국민은행 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되고, 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 배당 구조상 채권 규모가 커서 매각대금으로 모든 채권을 만족시키지는 못합니다.

가격 측면에서는 감정가 9.48억에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 7.584억입니다. 최근 12개월 평균 거래가 8.922억, 최신 거래 9.10억과 비교하면 가격 여유가 있는 구간입니다.

물건 개요

사건번호	서울중앙지방법원 2025타경104312
소재지	서울특별시 관악구 봉천동 856-1 디오슈페리움2단지 9층906호
물건종류 / 이용	아파트 · 전용 84.76㎡ 대상
소유자	오영진
감정가 / 최저가	948,000,000원 / 758,400,000원
신청채권자 / 청구	김준승 / 180,000,000원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 국민은행 근저당권 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권 설정도 등기상 말소되어 현재 낙찰자가 승계할 전세권은 없습니다.

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트 확보

대상 단지는 대우디오슈페리움2단지, 총 66세대입니다. 동일 면적대 최근 거래를 기준으로 비교합니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.07	84.92㎡	15	910,000,000원
2026.05	84.76㎡	12	850,000,000원
2026.05	84.92㎡	9	844,000,000원
2026.05	84.92㎡	7	890,000,000원
2026.04	84.93㎡	5	885,000,000원
2026.03	84.93㎡	13	888,000,000원
평균	—	12건	885,333,333원

최근 12개월 평균은 892,200,000원, 최신 거래는 910,000,000원입니다. 현재 최저가 758,400,000원은 최근 평균 대비 약 85.0% 수준으로 가격상 여지가 있습니다.

✅ 가격 관점 감정가가 아닌 유찰 후 최저가 기준으로 보면 최근 거래 대비 할인 폭이 있습니다. 다만 실제 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 758,400,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	9,984,000원
을구 9번 근저당권 · 국민은행	264,000,000원	264,000,000원
을구 12번 근저당권 · 국민은행	60,000,000원	60,000,000원
갑구 18번 가압류 · 김준승	180,000,000원	180,000,000원
갑구 19번 가압류 · 유성희	160,000,000원	160,000,000원
갑구 22번 경매개시결정 · 김한솔	180,000,000원	84,416,000원
미배당	-	95,584,000원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만, 배당 부족은 별도 권리 검토 대상입니다.

⚠️ 배당 구조 매수인은 채권 미배당액을 인수하지 않습니다. 다만 채권자가 배당에서 손실을 보는 구조이며, 권리관계가 복잡했던 물건인 만큼 등기 원본 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서울특별시 관악구 봉천동, 서울대입구역 남측 인근으로 주상복합·오피스텔·판매시설·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장 및 지하철역 접근이 가능합니다.
규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 지정 사항이 있습니다.
환금성. 66세대 규모로 대단지는 아니며, 최근 거래는 837,000,000원~940,000,000원 범위입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

배당 확인. 국민은행 근저당과 가압류 배당 순위를 다시 확인하세요.
임대관계 확인. 임대관계는 미상으로 현장 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최근 12개월 평균 892,200,000원 대비 최저가는 할인 구간이나 낙찰 경쟁을 고려해야 합니다.
권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰하세요.

맺으며 — “인수는 없지만 배당은 복잡하다”

이 물건은 대항력 임차인 인수 위험이 없는 점은 장점입니다. 그러나 여러 채권이 얽혀 매각대금으로 모두 배당되지 않는 구조입니다. 현재 최저가는 최근 시세 대비 할인된 수준이지만, 가격만 보고 접근하기보다 권리 흐름과 현장 상태를 함께 확인해야 합니다. 가격은 매력 구간, 권리는 확인 구간인 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	9억 4,800만원
2	2026-07-28	대기	7억 5,840만원

부동산강제경매

권리는 소멸되지만 채권 미배당이 남는다 — 봉천동 디오슈페리움2단지 906호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트 확보

③ 예상배당표 (매각가 758,400,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수는 없지만 배당은 복잡하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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