서울중앙지방법원 2025타경104360. 서울 관악구 봉천동 국회단지17길 4의 하나빌라 3층 302호, 공부상 다세대주택입니다. 본건 면적은 29.97㎡이고, 건물은 철근콘크리트조 지하1층·지상4층으로 2009.09.10. 사용승인됐습니다. 공부상 3층이지만 필로티 주차장 때문에 지상 도로를 기준으로는 현황 4층으로 확인됩니다.

이 사건의 승부처는 등기상 후순위 권리가 아니라 임차인의 선순위 대항력과 확약서입니다. 지한성은 2020.07.30. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.06.08.입니다. 말소기준권리인 나영운 근저당권의 설정일 2021.10.29.보다 앞서므로 원래는 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하면 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 신청채권자가 제출한 확약서에 따라 그 잔존청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 분석에서는 지한성에 대한 실질 인수 0원으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 인수 해소

말소기준권리는 2021.10.29. 나영운 근저당권 80,000,000원입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류 215,000,000원, 엔씨파이낸스대부 가압류 49,962,178원, 관악구 압류 및 2025.11.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이전의 중소기업은행 근저당과 다온펀딩대부 관련 권리들은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

실제 임차인은 1명, 지한성입니다. 보증기관의 대위·승계 임차인 중복신고로 잡힌 인원은 없습니다. 주택도시보증공사는 이 사건에서 가압류권자이자 신청채권자로 나타나지만, 임차인 표상 별도의 보증기관 승계 임차인으로 중복 집계되는 구조는 아닙니다.

* 배당 시뮬레이션만 기계적으로 적용하면 현재 최저가에서 지한성의 미배당액은 60,564,160원으로 계산됩니다. 다만 위 확약서로 대항력·잔존청구권을 포기했으므로 실질 매수인 인수액은 0원으로 봅니다.

② 시세 비교 — 2회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정하기 어렵다

같은 하나빌라의 확인 거래는 2건입니다. 전체 평균은 199,500,000원이지만, 2022.04.의 239,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 시세 판단은 최근 12개월 평균 160,000,000원과 최신 거래 2025.03. 160,000,000원을 우선해야 합니다.

확약서 기준 실질취득액은 현재 최저가와 같은 157,440,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 160,000,000원의 98.4% 수준입니다. 표면상 감정가 246,000,000원에서 크게 내려왔지만, 실제 최근 시장가격과 비교하면 차이가 크지 않습니다. 특히 최근 거래가 과거 거래보다 -33.1% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 평균 199,500,000원 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 157,440,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 지한성은 154,435,840원을 배당받고 60,564,160원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인 인수 위험이지만, 2026.05.04. 확약서로 지한성의 대항력과 매수인 상대 잔존청구권이 포기돼 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 지한성의 미배당 보증금 인수액이 60,564,160원에서 91,611,328원, 116,449,062원으로 늘어나는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 즉 최저가만 떨어진다고 총 취득부담이 같은 폭으로 내려가는 물건이 아닙니다. 이 사건은 바로 그 구조를 지한성의 확약서가 끊어준 경우입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 지하1층·지상4층, 사용승인일은 2009.09.10.입니다.
• 입지. 서울관광고등학교 북서측 인근으로 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로·토지. 인접지 대비 완경사의 세장형 토지로 다세대주택 건부지이며, 남측 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
• 공시지가. 3,201,000원/㎡이며 토지면적은 145.0㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 3층이지만 필로티 주차장 때문에 도로 기준 현황 4층으로 확인됩니다.
• 환금성. 하나빌라는 7세대이며 확인 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래도 1건으로, 거래 표본이 적은 다세대라는 점을 가격 결정에 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.05.04. 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 제출 주체를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 이행 확인. 지한성의 임차권등기는 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있지만, 확약에 따른 말소 협조 내용까지 입찰 전 원본과 대조하는 것이 핵심입니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 199,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 160,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 -33.1% 낮습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
• 2회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가 64%지만 최근 시세의 98.4%입니다. 유찰 횟수와 실질 시세 할인폭을 분리해 판단해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 7세대, 거래 표본 2건이라는 점을 재매각·대출·가격협상 가능성에 반영해야 합니다.
• 세금·배당 원본 대조. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 관련 서류와 세금 관계를 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리 위험은 확약이 풀었지만, 가격은 아직 보수적으로

이 물건은 겉으로 보면 선순위 대항력 임차인 보증금 215,000,000원이 감정가와 최저가보다 큰, 전형적인 인수형 경매입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서도 미배당 60,564,160원이 매수인에게 남을 수 있어 최저가 157,440,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

하지만 2026.05.04. 확약서가 제출되면서 지한성은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인 상대 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 이 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 실질 인수 0원입니다.

그렇다고 현재 가격이 강한 매수 구간이 되는 것은 아닙니다. 실질취득 157,440,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 160,000,000원의 98.4%이고, 최근 가격 추세는 -33.1%입니다. 게다가 7세대 다세대주택으로 거래 표본도 적습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트와 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.