부동산강제경매

2025타경104404 · 서울중앙지방법원 · 건물
철근콘크리트구조 29.06㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

460,000,000원 4억 6,000만 감정가 575,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

07-28

서울중앙지방법원 10:00

입찰 보증금

4,600만원

최저가의 10% · 46,000,000원

감정가 대비

▼ 20.0% 싸게 매수

감정가 5.75억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 20% 할인 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 서초 생활숙박시설 대지 물건으로 인수 위험은 없지만, 1회 유찰 후에도 채권 미배당이 큰 권리구조입니다.

가격 최저가 4.60억은 감정가 5.75억의 80%로 1회 유찰 후 가격
자금 입찰보증금 약 4,600만원 · 매수인 인수액 0원
리스크 근저당 채권최고액 4.68억 우선배당 후 후순위 채권 미배당

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 인수 부담은 0원입니다. 다만 본건은 생활숙박시설로 이용 중이며, 근저당 채권최고액 4.68억이 최우선 배당되고 후순위 채권은 대부분 미배당되는 구조입니다.

감정가

575,000,000원

평가금액

최저가

460,000,000원

1회 유찰 · 80%

매수인 인수

0원

소멸권리 구조

핵심지표

B등급

58점

서울중앙지방법원 2025타경104404. 서초구 서초동 서초로이움지젤 2층 209호 물건입니다. 등기상 말소기준은 2023년 10월 5일 설정된 안양농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	서울중앙지방법원 2025타경104404
소재지	서울특별시 서초구 서초동 1591-6 서초로이움지젤 2층209호
용도 / 이용상태	대지 · 생활숙박시설 이용 중
소유자	최차인
감정가 / 최저가	575,000,000원 / 460,000,000원
신청채권액	246,622,539원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 매각으로 정리되는 구조

임차인은 확인되지 않았습니다. 말소기준권리인 안양농업협동조합 근저당권 이후 설정된 신한자산신탁 가압류와 파주중앙새마을금고 강제경매개시결정은 낙찰 후 소멸합니다.

② 배당 구조 — 근저당 우선, 후순위 미배당

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	7,000,000원
근저당권 · 안양농업협동조합	468,000,000원	453,000,000원
가압류 · 신한자산신탁 주식회사	281,000,000원	0원
강제경매개시결정 · 파주중앙새마을금고	246,622,539원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분 (4.60억)

회차별 가격 시나리오

1회 유찰 4.60억 → 2회 유찰 3.68억 → 3회 유찰 2.944억

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험도 없어 권리상 인수 부담은 없습니다.

⚠️ 투자 관점 본건은 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 일반 주거 아파트와 동일한 기준으로 접근하기보다 용도 적합성과 운영 가능성을 확인해야 합니다.

③ 입지·환금성 메모

입지. 남부터미널역(지하철 3호선) 북서측 인근으로 아파트·오피스텔·호텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입이 가능하고 버스정류장 및 지하철역 접근성이 양호합니다.
이용. 생활숙박시설로 이용 중이며 철근콘크리트구조 18층 건물 내 제2층 제209호입니다.
토지. 일반상업지역, 상업용 토지이며 토지면적은 1,954.2㎡입니다.

④ 입찰 체크리스트

용도 확인. 생활숙박시설 이용 상태와 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다.
권리 확인. 근저당 이후 권리는 소멸하지만 배당 구조상 후순위 채권 미배당이 발생합니다.
가격 전략. 현재 최저가는 감정가 대비 80% 수준이며 추가 유찰 시 가격 메리트가 커질 수 있습니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 자료 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만 용도와 가격을 봐야 한다”

이 물건은 권리관계만 보면 인수 부담이 없는 안전한 구조입니다. 하지만 생활숙박시설이라는 특성과 후순위 채권 미배당 구조를 함께 고려해야 합니다. 낙찰자는 권리보다 실제 이용 가능성과 향후 환금성을 중심으로 판단하는 것이 적절합니다.

부동산강제경매

서초 생활숙박시설, 권리는 정리되지만 후순위 채권 리스크가 남는다

물건 개요

① 권리 흐름 — 매각으로 정리되는 구조

② 배당 구조 — 근저당 우선, 후순위 미배당

③ 입지·환금성 메모

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만 용도와 가격을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (15장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	5억 7,500만원
2	2026-07-28	유찰	-