서울중앙지방법원 2025타경104455. 관악구 신림동 로뎀하우스 2층 203호, 전용 28.99㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 김홍중은 2022년 10월 31일 거래가 395,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 소멸형이 아니라, 말소기준인 2025년 11월 24일 강제경매개시결정보다 앞서 등기된 주택임차권입니다. 임차인 이혜련은 2022년 10월 27일 전입·점유를 시작했고, 2022년 9월 16일 확정일자를 갖췄으며 보증금은 385,000,000원입니다.
원칙대로라면 현재 최저가 292,800,000원으로 매각될 경우 집행비용 4,899,200원을 먼저 제외하고 임차인에게 287,900,800원이 배당돼, 보증금 부족분 97,099,200원이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차인에 한해 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104455 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 478-9 로뎀하우스 2층 203호 · 관천로19길 57 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 28.99㎡ · 지상5층 건물 내 2층 203호 |
| 사용승인 | 2021.12.22 |
| 소유자 | 김홍중 (2022.10.31. 거래가 395,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 292,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 385,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약서가 핵심
2021년 12월 28일 설정된 수협은행 근저당권 채권최고액 3,000,000,000원은 2022년 9월 21일 이미 말소됐습니다. 이후 2024년 11월 22일 이혜련의 주택임차권등기가 들어왔고, 말소기준은 2025년 11월 24일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 선순위여서 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 2026년 3월 23일 광주은행 가압류 50,656,520원은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜련 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 385,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.10.27 | 우선변제 有 확정일자 2022.09.16 · 배당요구 | 확약 반영 | 0원* 룰상 97,099,200원 |
보증기관 명의의 별도 임차인 중복신고는 없으며, 실제 임차인은 이혜련 1명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인 수에 추가하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만, 하락 추세가 더 중요하다
로뎀하우스는 16세대, 2021년 12월 22일 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 28.99㎡와 유사한 면적대 실거래는 총 12건 확인됩니다. 전체 평균은 360,916,666원이지만, 과거 2022년의 385,000,000원~395,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.96㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 29.60㎡ | 2 | 335,000,000원 |
| 2026.02 | 27.80㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2025.03 | 27.80㎡ | 4 | 353,000,000원 |
| 2025.02 | 29.31㎡ | 2 | 333,000,000원 |
| 2022.09 | 28.99㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2022.06 | 29.95㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2022.04 | 29.96㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2022.04 | 29.96㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2022.01 | 28.99㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 2022.01 | 29.95㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 2022.01 | 29.28㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 321,666,666원 |
현재 최저가 292,800,000원은 최근 12개월 평균 321,666,666원의 91.0%입니다. 표면적으로는 최근 평균 아래이지만, 최신 거래는 2026년 7월 300,000,000원이고 최근 거래가 과거 거래보다 14.0% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 360,916,666원 대비 할인율만 보고 가격 가점을 크게 주면 안 됩니다. 현재 최저가는 최신 300,000,000원과 가까워, 하락 추세가 이어질 경우 안전마진이 크지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 292,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,899,200원 |
| 1. 임차인 이혜련 보증금 | 385,000,000원 | 287,900,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 385,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사광주은행 | 50,656,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당계산상 임차인 미배당액은 97,099,200원이나, 2026.06.26. 확약서를 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약이 없다면 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 292,800,000원 | 97,099,200원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 234,240,000원 | 154,839,360원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 187,392,000원 | 201,031,488원 | 0원* |
확약이 없었다면 보증금 385,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 이번 사건은 대항력 포기와 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시된 확약서 때문에 그 구조가 해당 임차인에 한해 해소됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울남부초등학교 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 2층 203호이며, 도시가스 난방·위생 및 급배수시설·승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단지의 자루형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남측 및 북측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역이며 공시지가는 3,922,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 이 사건의 권리평가는 2026.06.26. 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 핵심입니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰 후 확약 내용에 따라 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 360,916,666원보다 최근 12개월 평균 321,666,666원과 최신 거래 300,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거보다 14.0% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 충분한 안전마진이 확보됐다고 단정하기 어렵습니다.
- 환금성 확인. 16세대 다세대주택이며 경매 통계상 평균 유찰 6.0회, 매각률 0.0%입니다. 재매각 가능성과 예상 보유기간을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약서가 풀었지만, 가격은 하락장이 결정한다
이 물건을 등기만 보고 판단하면 보증금 385,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 회차에서 97,099,200원을 추가로 떠안을 수 있는 고위험 구조입니다. 그러나 2026년 6월 26일 제출된 확약서가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소까지 동의하고 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그 다음 판단축은 가격입니다. 현재 최저가 292,800,000원은 최근 12개월 평균 321,666,666원의 91.0%지만, 최신 거래는 이미 300,000,000원까지 내려왔고 추세도 -14.0%입니다. 여기에 평균 유찰 6.0회의 낮은 경매 환금성까지 겹칩니다. 따라서 권리위험은 확약으로 완화됐지만, 가격 메리트와 환금성은 아직 보수적으로 평가해야 하는 C급 물건으로 보는 것이 타당합니다.
