서울중앙지방법원 2025타경104497. 서울 서초구 서초동의 도시형생활주택 제1동 4층 406호입니다. 감정가는 242,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 154,880,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 이혜정이며, 2018.10.08 소유권을 취득했습니다. 과거 국민은행 근저당 55,000,000원은 한국주택금융공사로 이전된 뒤 2018.09.18 해지로 이미 말소됐습니다.
현재 등기상 경매와 맞닿은 기준 권리는 2025.12.04 이지환의 강제경매개시결정입니다. 문제는 임차인 홍리원의 전입일이 2024.11.08로 이보다 빠르다는 점입니다. 배당요구는 2025.12.23 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인을 단순히 ‘배당받고 끝나는 임차인’으로 볼 수 없고, 매수인 인수 여부와 금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104497 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1451-89 서초동도시형생활주택 1동 4층406호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 제4층 제406호 |
| 소유자 | 이혜정 · 2018.10.08 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 154,880,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지환 / 1,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 핵심
과거 국민은행의 채권최고액 55,000,000원 근저당은 한국주택금융공사로 이전됐다가 2018.09.18 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부 자체만 보면 복잡한 선순위 담보권은 없습니다. 그러나 경매 권리분석은 등기만 보면 끝나지 않습니다. 홍리원의 전입일 2024.11.08은 말소기준권리인 2025.12.04보다 앞섭니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍리원 | 2024.11.08 | 미상 | 미상 | 2025.12.23 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
② 시세 비교 — 최저가만 보면 82.5%, 실질취득가는 미정
서초중흥S-클래스(도시형생활주택)의 비교 거래는 12건이며, 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 187,666,666원, 가장 최근 2026.07 거래는 175,000,000원입니다. 현재 최저가 154,880,000원은 최근 12개월 평균의 82.5%로 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 20.68㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 20.68㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2025.08 | 20.68㎡ | 1 | 198,000,000원 |
| 2024.06 | 20.68㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 2024.06 | 18.59㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2024.04 | 18.59㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 20.55㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.02 | 20.55㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2023.10 | 20.68㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2023.10 | 20.68㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2022.11 | 20.68㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2022.08 | 20.68㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 187,666,666원 |
가격만 분리해 보면 현재 최저가는 최신 거래 175,000,000원보다 낮고, 최근 12개월 평균의 82.5%입니다. 그러나 이 사건은 최저가와 실질취득가가 같다고 확정할 수 없습니다. 홍리원의 미배당 보증금이 인수되면 실질취득가는 그만큼 올라갑니다. 따라서 보증금 확인 전에는 ‘18% 할인’ 같은 표현으로 투자 매력을 확정하는 것이 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,968,320원 |
| 1. 경매개시결정 · 이지환 | 1,000,000원 | 1,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 150,911,680원 |
이 배당표는 현재 산정된 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 계산입니다. 홍리원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임차인 배당 및 미배당액은 이 표와 달라질 수 있습니다. 임차인 미배당 보증금이 존재하면 그 금액이 매수인 인수 여부 판단의 핵심이 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울남부터미널 남서측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 교육시설, 관공서, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선 남부터미널역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 4층 406호이며 사용승인일은 2013.08.29입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 주차시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 10,050,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래. 비교 거래 12건의 전체 평균은 187,666,666원이고, 최근 12개월 3건 평균도 187,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.07의 175,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 홍리원 보증금 확인이 최우선. 전입일은 2024.11.08로 말소기준권리 2025.12.04보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자를 확인해 미배당 인수액을 먼저 계산해야 합니다.
- 최저가만으로 수익성 판단 금지. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 82.5%지만, 실질취득가는 낙찰가에 인수액을 더한 금액입니다.
- 배당요구 확인. 홍리원은 2025.12.23 배당요구를 했습니다. 실제 배당 가능액과 미배당 잔액을 매각 전 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 불가능했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차인 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “82.5% 할인처럼 보여도, 실질취득가는 아직 모른다”
현재 최저가 154,880,000원은 최근 12개월 평균 187,666,666원보다 낮고, 최신 거래 175,000,000원보다도 낮습니다. 가격표만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 홍리원의 전입은 말소기준권리보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 보증금 중 배당되지 않는 금액이 매수인에게 승계된다면 실제 취득비용은 최저가보다 올라갑니다.
등기는 단순하지만 임차인이 미완성인 사건입니다. 따라서 결론은 “가격은 관심, 입찰은 보증금 확인 후”입니다. 보증금과 배당 가능액이 확정돼 실질취득가를 계산할 수 있을 때 비로소 최근 실거래 175,000,000원과 최근 12개월 평균 187,666,666원에 맞춰 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
