대구지방법원 2025타경3724. 포항시 남구 대잠동 이동우방파크빌 105동 505호, 전용 84.965㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 고병섭이며 2021년 10월 30일 매매를 원인으로 2022년 1월 24일 소유권을 이전받았고, 거래가액은 262,000,000원입니다. 같은 날 임차인 정을렬은 주민등록과 점유를 시작하고 확정일자를 받았습니다. 이후 2024년 2월 5일 보증금 267,500,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고, 2025년 4월 21일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

핵심은 권리의 순서입니다. 데이터상 말소기준은 2025년 4월 21일 강제경매개시결정인데, 정을렬의 전입·점유·확정일자는 모두 2022년 1월 24일로 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 최저매각가가 더 내려가더라도 인수액이 커져 경제적 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다

과거 국민은행·오천농업협동조합·농협은행의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 경제적으로 중요한 선순위 권리는 정을렬의 주택임차권입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 정을렬의 임차보증금반환채권 양수인으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금 267,500,000원과 주택도시보증공사 청구액 278,554,215원을 별개의 두 임차보증금처럼 단순 합산해서 보지는 않습니다.

② 임차인·점유 현황 — 대항력과 인수 여부

정을렬은 전입·점유·확정일자가 확인돼 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 정리됩니다. 반면 ‘조사된’ 점유자는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 보증금과 전입일이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 입찰 전 점유관계 확인이 필요한 추가 변수입니다.

③ 가격 — 최저가 44,178,000원이 아니라 실질취득 약 267,500,000원

대항력 있는 임차인의 보증금이 현재 최저매각가보다 훨씬 큽니다. 현재 회차 매각가를 44,178,000원으로 가정하면 집행비용 1,195,204원을 우선 공제한 뒤 임차인 정을렬에게 42,982,796원이 배당되고, 나머지 224,517,204원은 매수인이 인수하는 구조입니다.

④ 시세 비교 — 실질취득이 최근 시세보다 높다

이동우방파크빌 전용 84.97㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 194,750,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 9층 232,000,000원이며, 같은 달 19층 거래는 147,000,000원입니다. 최근 12개월 범위는 147,000,000원~242,000,000원으로 편차가 큽니다.

실질취득의 기준이 되는 임차보증금 267,500,000원은 최근 12개월 평균 194,750,000원의 약 137.4%이고, 최신 거래 232,000,000원보다도 높습니다. 감정가 184,000,000원과 최저가 44,178,000원만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에서는 그 숫자로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 44,178,000원 가정)

현재 회차에서는 임차인 보증금 중 224,517,204원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 278,554,215원은 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트벽식조 19층 건물의 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 주위환경. 인근에 학교, 대단지아파트, 근린생활시설 등이 소재하며 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 대체로 편리한 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측으로 약 35m 폭 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
• 단지·거래. 이동우방파크빌은 499세대, 2001.10.17 준공이며 동일 면적 최근 12개월 거래는 147,000,000원부터 242,000,000원까지 분포합니다.
• 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.7회인데, 본건은 현재 4회 유찰 상태입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 44,178,000원만 보고 시세 대비 22.7%라고 판단하면 안 됩니다. 실질취득은 대항력 임차보증금 수준으로 봐야 합니다.
• 정을렬 인수 확인. 현재 예상 인수액은 224,517,204원이며, 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
• 추가 점유자 확인. ‘조사된’ 점유자는 보증금·전입일·확정일자가 미상이라 대항력 가능 여부를 단정할 수 없습니다. 실제 점유 및 계약관계를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 관계 확인. 신청채권자는 정을렬의 임차보증금반환채권 양수인으로 기재돼 있으므로, 배당요구·채권양도·임차권 처리 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 법정지상권. 매각물건명세서에는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
• 회차 추가 하락의 의미. 5회·6회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 인수액은 각각 237,532,044원·246,642,431원으로 증가합니다. 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
• 시세 기준. 최근 12개월 평균 194,750,000원과 최신 거래 232,000,000원을 실질취득 약 267,500,000원과 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “44,178,000원짜리 아파트”가 아니다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 184,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 44,178,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 붙이면 전혀 다른 가격이 보입니다. 정을렬의 보증금 267,500,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 임차권으로 남고, 현재 회차에서는 그중 224,517,204원이 매수인에게 인수됩니다.

따라서 이 물건은 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 가격 비교 기준은 44,178,000원이 아니라 실질취득 약 267,500,000원이며, 이는 최근 12개월 평균 194,750,000원뿐 아니라 최신 거래 232,000,000원도 웃돕니다. 여기에 4회 유찰 이력과 보증금·전입일이 확인되지 않은 추가 점유자까지 남아 있어, ‘유찰이 많이 됐으니 싸다’는 접근과는 거리가 있습니다.