대구지방법원 2025타경3724. 포항시 남구 대잠동 이동우방파크빌 105동 505호, 전용 84.965㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 184,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 44,178,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰대금이 아니라, 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 정을렬의 임차권등기와 보증금 267,500,000원입니다.
정을렬은 2022.01.24. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 이후 2024.02.05. 임차권등기를 마쳤으며, 말소기준인 2025.04.21. 강제경매개시결정보다 모두 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 최저가가 낮아질수록 싸지는 물건이 아니라, 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득 부담이 거의 유지되는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3724 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 대잠동 470-6 이동우방파크빌 제105동 제5층 제505호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.965㎡ · 19층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 고병섭 (2021.10.30. 매매, 거래가액 262,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 44,178,000원 (4회 유찰, 감정가 약 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,554,215원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 단지 | 이동우방파크빌 · 499세대 · 2001.10.17. 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 등기부상 과거 국민은행·오천농업협동조합·농협은행의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.04.21. 강제경매개시결정입니다. 그러나 정을렬의 대항요건은 2022.01.24., 임차권등기는 2024.02.05.이므로 경매개시결정보다 빠릅니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차권의 미배당 보증금은 소멸하지 않습니다.
② 임차인·점유 분석
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 정을렬 505호 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2022.01.24. / 2022.01.24. 배당요구 2024.02.05. | 267,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 인수 224,517,204원 |
| 추가 점유자 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 별도 확인 |
③ 실질취득 구조 — 더 유찰돼도 총부담은 줄지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가만으로 가격을 평가하면 안 됩니다. 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제한 뒤 남은 금액이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분은 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 실질취득 부담은 다음과 같습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 24% | 44,178,000원 | 224,517,204원 | 268,695,204원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 30,924,599원 | 237,532,044원 | 268,456,643원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% | 21,647,219원 | 246,642,431원 | 268,289,650원 |
5회 또는 6회까지 유찰되더라도 실질취득 부담은 각각 268,456,643원, 268,289,650원입니다. 낙찰가가 22,000,000원대까지 내려가도 인수액이 246,642,431원으로 증가하기 때문에 총액은 약 268,000,000원대를 유지합니다. 이 사건에서는 유찰 횟수 증가가 가격 메리트로 연결되지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
이동우방파크빌 전용 84.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 194,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 232,000,000원, 거래 범위는 147,000,000원~242,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 9 | 232,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 19 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 10 | 199,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 13 | 242,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 14 | 242,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 194,750,000원 |
표면 최저가 44,178,000원은 최근 12개월 평균의 22.7%에 불과하지만, 이 비율은 선순위 보증금 인수를 제외한 숫자라 가격 판단 근거가 될 수 없습니다. 실질취득 268,695,204원은 최근 12개월 평균보다 73,945,204원 높고, 평균의 138.0%입니다. 최신 거래 232,000,000원보다도 36,695,204원 높아 최신 거래의 115.8%에 해당합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 44,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,195,204원 |
| 1. 임차인 정을렬 보증금 | 267,500,000원 | 42,982,796원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 278,554,215원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용 1,195,204원을 공제한 42,982,796원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 224,517,204원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 신청채권자와 소유자에게 배당되는 금액은 0원이며, 실제 배당은 조세·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 84.965㎡ 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식조·철근콘크리트 경사슬래브 지붕의 19층 건물입니다.
- 주위환경. 인근에 학교·대단지 아파트·근린생활시설 등이 소재하며, 감정평가상 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 대체로 편리한 편입니다.
- 도로. 남측으로 약 35m 폭의 포장도로와 접하며, 토지는 평지의 사다리형 아파트 부지입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·대로1류 접면이며, 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,474,000원이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 499세대 단지이고 최근 12개월 동일 면적 거래가 12건 있으나, 거래가는 147,000,000원부터 242,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 기준 입찰대금과 예상 인수액을 합한 268,695,204원을 자금계획과 시세 비교의 기준으로 삼아야 합니다.
- 임차권 원문 대조. 을구 12번 임차권등기, 매각물건명세서의 인수 문구, 배당요구 여부와 예상 배당액을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 채권 양수 관계 확인. 주택도시보증공사가 정을렬의 임차보증금반환채권 양수인으로 기재된 관계와 실제 인수금 지급 상대방을 원문으로 확인해야 합니다.
- 추가 점유자 조사. 성명·보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 추가 점유자의 실제 점유 여부와 대항요건을 현장 및 주민등록 자료로 확인해야 합니다.
- 유찰을 기다리는 전략 금지. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득은 각각 268,456,643원·268,289,650원으로 거의 줄지 않습니다.
- 명도 계획. 임차권등기와 별개로 실제 점유자를 확인하고, 인도명령 가능 여부와 명도비용·기간을 함께 검토해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않을 수 있는 비용을 관리사무소와 원본 자료에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “44,178,000원에 사는 아파트가 아니다”
이 사건의 최저매각가는 분명 44,178,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차권의 보증금 267,500,000원이 낙찰가를 크게 웃돌고, 현재 회차 예상 미배당액 224,517,204원이 매수인에게 인수됩니다. 결과적으로 실질취득 부담은 268,695,204원입니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 194,750,000원의 138.0%, 최신 거래 232,000,000원의 115.8%이며 실거래 최고가 242,000,000원보다도 높습니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 감소하는 만큼 인수액이 증가해 총부담은 약 268,000,000원대로 유지됩니다. 여기에 보증금과 대항요건이 확인되지 않은 추가 점유자 위험도 남아 있습니다. 표면가는 매우 낮지만, 권리 인수를 포함한 실제 가격은 시세 이상입니다. 이 물건의 결론은 최저가 착시, 선순위 임차권 인수, 가격 메리트 없음입니다.
