서울중앙지방법원 2025타경104541. 종로구 창신동 제이타워 11층 1104호, 전용 15.59㎡ 오피스텔입니다. 감정가 233,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 186,400,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 말소 여부만 보는 것이 아니라, 말소기준보다 앞선 전입·확정일자를 가진 임차권자 조민성의 보증금 처리입니다. 조민성은 2022.03.17 확정일자, 2022.04.14 전입·점유를 갖추었고 보증금은 245,000,000원입니다. 말소기준인 2023.07.20 홍승환 근저당보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력이 있습니다.
그대로라면 현재 매각가 186,400,000원에서 집행비용 3,409,600원을 제외한 182,990,400원을 우선배당받고도 62,009,600원이 남아 매수인이 부담할 계산입니다. 그러나 신청채권자로부터 2026.07.11 확약서가 제출됐습니다. 조민성에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 11층 1104호 · 지봉로 37-29 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 15.59㎡ · 지하2층/지상11층 중 11층 |
| 이용상태 | 현황 오피스텔 |
| 소유자 | 민시영 · 2022.03.17 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 186,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2023.07.20 홍승환 근저당권 90,000,000원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 조민성의 임차권등기는 2024.02.05에 등기됐지만 실제 임대차계약일·확정일자는 2022.03.17, 전입·점유는 2022.04.14로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 대항력 있는 보증금의 미배당분이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조민성 | 2022.04.14 / 2022.03.17 | 245,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 반영 0원 |
| BERN MARTENSANNA KIRSTINE | 2025.08.24 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 근거 없음 |
② 시세 비교 — 싸지만 하락 추세까지 같이 봐야 한다
제이타워 전용 15.59㎡ 안팎의 실거래 12건 평균은 239,750,000원입니다. 다만 이 전체 평균에는 과거 240,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 222,500,000원, 최신 거래는 2024.07의 250,000,000원이며, 최근 구간은 과거 구간보다 -8.5% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 14.7㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 15.59㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2023.05 | 15.51㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 16.01㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 239,750,000원 |
| 최근 12개월 | — | 2건 | 222,500,000원 |
현재 최저가 186,400,000원은 최근 12개월 평균의 83.8%입니다. 조민성 확약을 반영하면 실질취득액 역시 186,400,000원이므로, 이 사건에서는 최저가를 그대로 최근 시세와 비교할 수 있습니다. 최근 12개월 평균 222,500,000원과 최신 거래 250,000,000원보다 낮아 현재 회차 가격은 최근 거래 기준으로 낮은 편입니다. 다만 최근 추세가 -8.5%이므로 과거 전체 평균 239,750,000원을 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,409,600원 |
| 1. 임차인 조민성 보증금 | 245,000,000원 | 182,990,400원 |
| 2. 근저당 · 홍승환 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,438,627원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 조민성의 미배당액은 62,009,600원이지만, 2026.07.11 확약에 따라 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 표의 배당액은 확약 이전의 배당 구조를 보여주는 계산값이며, 집행비용은 3,409,600원으로 반영돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동묘앞역(지하철 1호선·6호선) 북서측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재된 역세권입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 동묘앞역이 있습니다.
- 건물. 2021.05.28 사용승인된 철근콘크리트구조 지하2층·지상11층 건물이며, 본건은 11층 1104호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 보일러 난방, 시스템에어컨, 소화전, 승강기, 기계식 주차설비가 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 및 토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 제이타워는 48세대이며 경매 평균 유찰 횟수 5.3회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 가격 할인과 별개로 응찰 수요를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.11 제출된 조민성의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각기일 전 원문으로 대조하세요.
- 점유 확인. BERN MARTENSANNA KIRSTINE의 전입은 2025.08.24로 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 현재 점유 상태와 명도 관계는 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 222,500,000원이지만 최근 구간이 과거보다 -8.5% 낮습니다. 전체 평균 239,750,000원을 현재 시세처럼 사용하지 마세요.
- 유찰 이력 확인. 제이타워 경매 평균 유찰 횟수 5.3회와 낙찰률 0.0%는 환금성·응찰 수요 측면의 경고 신호입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 임차권등기, 가압류, 경매개시결정, 압류와 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 확약이 이 사건의 권리 구조를 바꾼다
이 사건은 표면만 보면 보증금 245,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 186,400,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 경매입니다. 실제 배당 계산도 조민성에게 182,990,400원만 배당돼 62,009,600원이 부족합니다. 그러나 2026.07.11 확약으로 조민성이 대항력을 포기하고 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 가격 비교의 기준도 보증금 245,000,000원이 아니라 실질취득액 186,400,000원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균 222,500,000원의 83.8%로 최근 시세보다 낮습니다. 다만 시장 추세가 -8.5%이고 단지 경매 평균 유찰이 5.3회라는 점까지 함께 보면, 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만 환금성과 추가 가격 하락 가능성은 남아 있는 물건입니다. 확약서의 효력과 현재 점유를 원문으로 재확인하는 것이 입찰 판단의 마지막 관문입니다.
