서울중앙지방법원 2025타경104556. 관악구 신림동 해담채 102동 5층 501호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 신현숙이고, 2022.08.16 매매를 원인으로 2022.08.17 거래가액 370,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.08.29 설정된 이창훈의 근저당권 채권최고액 120,000,000원입니다. 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 최창문은 2022.02.28 임대차계약, 2022.04.17 점유개시, 2022.04.18 주민등록과 확정일자를 갖췄고 보증금은 370,000,000원입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션만 놓고 보면 미배당 119,961,600원이 매수인 인수로 계산되지만, 2026.07.07 확약서로 대항력과 잔존청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 이 임차인에 한해 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104556 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 94-282 해담채 102동 5층501호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 33.85㎡ · 6층 공동주택 중 5층 |
| 소유자 | 신현숙 (2022.08.17 소유권이전 · 거래가액 370,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 254,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 403,306,389원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2015.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심
말소기준은 2022.08.29 이창훈 근저당권입니다. 최창문의 주민등록·확정일자는 2022.04.18로 그보다 빠르기 때문에 대항력과 우선변제권이 있습니다. 등기된 주택임차권 자체는 2024.04.25이지만 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다. 반면 유한별은 2024.12.11 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 조사됐습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최창문 | 2022.04.18 / 2022.04.18 | 370,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 미배당 119,961,600원 |
| 유한별 | 2024.12.11 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 할인은 있지만 시장 자체가 하락
해담채의 거래 자료는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.03의 280,000,000원 1건이고, 2022.07과 2022.08의 동일 5층 33.85㎡ 거래는 각각 370,000,000원입니다. 전체 평균 340,000,000원보다 최근 거래를 우선해서 보면, 현재 최저매각가 254,400,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원의 90.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 36.53㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.08 | 33.85㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 2022.07 | 33.85㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 280,000,000원 |
표면적으로는 최근 거래 280,000,000원보다 최저가가 25,600,000원 낮습니다. 그러나 최근 구간과 과거 거래를 비교한 추세는 -24.3%입니다. 전체 평균 340,000,000원은 2022년의 370,000,000원 거래 두 건 영향을 크게 받기 때문에, 전체 평균 대비 74.8%라는 숫자만으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다. 가격 판단의 기준은 최근 280,000,000원과 하락 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,361,600원 |
| 1. 임차인 최창문 보증금 | 370,000,000원 | 250,038,400원 |
| 2. 근저당 · 이창훈 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 손경섭 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대한민국 | 342,519,249원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 29,424,380원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 67,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 403,306,389원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체는 최창문에게 250,038,400원이 배당되고 119,961,600원이 부족한 구조입니다. 다만 이 미배당액은 2026.07.07 확약서 적용으로 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 분석합니다.* 국세·지방세 압류 7건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신관중학교 남동측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 공동주택이며 사용승인일은 2015.09.08입니다. 승강기·주차설비·화재방재설비 등이 있습니다.
- 도로. 토지는 중로2류(폭 15~20m)의 중로와 폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 해담채는 28세대이며 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.07자 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 범위가 최창문에게 정확히 적용되는지 원문을 확인하세요.
- 유한별 점유 확인. 2024.12.11 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유와 임대차 조건을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세를 우선. 전체 거래 평균 340,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 280,000,000원, 하락 추세 -24.3%를 우선해 가격을 판단하세요.
- 다세대 환금성. 28세대 규모이고 최근 거래 표본이 적으며 현재 이미 2회 유찰 상태입니다. 매도 시점의 거래 가능성까지 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격까지 안전한 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 보증금 370,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제 배당 가정에서도 119,961,600원이 미배당으로 남습니다. 하지만 2026.07.07 확약서가 제출되면서 최창문은 대항력을 포기하고 미변제 보증금의 매수인 청구권도 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 곧바로 가격 매력이 큰 물건으로 보기도 어렵습니다. 최저가 254,400,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 280,000,000원의 90.9%지만, 최근 가격 흐름은 -24.3%입니다. 현재 이미 2회 유찰됐고 해담채 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.3회입니다. 여기에 확약 밖 점유자인 유한별의 보증금·확정일자가 확인되지 않는 점도 남아 있습니다. 결론은 주된 인수위험은 확약으로 해소, 가격과 환금성은 보수적으로 검토입니다.
* 최창문에 대한 119,961,600원은 현재 회차 배당 시뮬레이션상 미배당 인수액입니다. 2026.07.07자 확약서에 따라 해당 임차인은 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 리포트에서는 실질 인수를 0원으로 판단했습니다. 이 확약은 최창문에게만 적용됩니다.
