서울서부지방법원 2023타경3304. 미다스빌 2층 201호입니다. 등기상 말소기준권리는 2018.03.16 농협은행주식회사 근저당권 157,200,000원입니다. 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 조사된 임차관계 역시 전입일이 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 별도로 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
다만 이 사건의 승부처는 인수금이 아닙니다. 임차권자 전성규는 임차보증금 84,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만 전입·점유·확정일자가 모두 2023.04.25로 말소기준권리보다 뒤입니다. 권리상 매수인 승계는 없지만, 전성규가 2026.08.04 전세사기피해자 우선매수신고서를 제출했습니다. 이 우선매수권이 유효하게 행사되는 매각절차에서는 외부 최고가매수신고인이 있더라도 피해자의 우선매수가 개입할 수 있어, 외부 입찰자에게는 사실상 ‘닫힌 경매’ 성격의 제약이 생깁니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2023타경3304 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 월드컵북로30길 46, 2층201호 (중동, 미다스빌) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 현황 주거시설 이용 |
| 전용 / 건물 | 전용 32.54㎡ · 철근콘크리트구조 6층 · 사용승인일 2018.02.28 |
| 소유자 | 이나영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 151,680,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 660,902,864원 |
| 말소기준권리 | 2018.03.16 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 157,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 인수는 없다
말소기준은 2018.03.16 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2019.08.21 설정된 성길례 근저당권은 2021.02.15 말소됐고, 2023.04.03 마포구 압류도 2023.04.12 해제로 말소됐습니다. 경매개시결정과 2024.02.22 전성규 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 현재 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 6명 모두 말소기준일 이후 전입
조사·문건접수상 임차관계는 6명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 배민하, 조수진, 서우빈, 안윤정, 진승태, 전성규 모두 전입일이 2018.03.16 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력이 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인도 있으나, 전입일 자체가 말소기준 이후이므로 매수인에게 선순위 대항력을 주장하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배민하 | b101호 | 2022.07.07 | 50,000,000원 | 2023.11.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수진 | 202호 | 2019.06.21 | 100,000,000원 | 2023.11.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서우빈 | 402호 | 2021.01.29 | 미상 | 2023.11.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안윤정 | 502호 | 2018.09.20 | 미상 | 2023.11.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진승태 | 602호 | 2018.09.03 | 미상 | 2023.11.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전성규 | 전유부분 전부 | 2023.04.25 | 84,000,000원 | 2024.02.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 79.8%지만 ‘동일면적 시세’로 보긴 어렵다
제공된 미다스빌 실거래는 2025.02 전용 14.68㎡ 3층, 190,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 역시 190,000,000원이고, 현재 최저가 151,680,000원은 그 금액의 79.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 14.68㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.68㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
다만 본건 목표 전용면적은 32.54㎡로 비교거래 14.68㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 79.8%라는 수치만으로 “시세보다 20.2% 싸다”라고 단정해 가격 가점을 주는 것은 위험합니다. 감정가 237,000,000원과 최저가 151,680,000원 사이의 할인폭은 분명하지만, 실거래 표본은 단 1건이고 면적도 달라 실질적인 적정가 판단에는 제한이 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,923,520원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 157,200,000원 | 148,756,480원 |
| 미배당 | - | 8,443,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 151,680,000원 가정 시 집행비용 2,923,520원을 제외한 148,756,480원이 농협은행주식회사에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 8,443,520원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 가격이 내려가면 채권자 부족분만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 151,680,000원 | 148,756,480원 | 8,443,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 121,344,000원 | 118,845,184원 | 38,354,816원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 97,075,200원 | 94,927,846원 | 62,272,154원 | 0원 |
이 사건은 대항력 인수형이 아니므로 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격 하락에 따라 커지는 것은 농협은행주식회사의 미배당액입니다. 다만 외부 입찰자에게는 우선매수권이라는 별도의 취득 제약이 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 상산동 소재 성사중학교 서측 인근. 다가구·다세대·단독주택, 근린생활시설·아파트·근린공원이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근에 버스정류장과 경의·중앙선 가좌역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)인 부분과 다세대주택이 함께 있는 건물이며, 본건 관련 비고에는 공부상 제1종근린생활시설이나 현황은 주거시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층, 사용승인일 2018.02.28. 급배수·위생설비, 승강기, 옥내소화전·화재탐지설비, 도시가스 보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 162.0㎡, 완경사 사다리형, 다세대 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 남서측 약 4m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이며 공시지가는 4,784,000원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 미다스빌은 8세대이고 제공된 실거래 표본이 1건뿐이며, 그 거래의 전용면적도 본건과 달라 가격 비교의 신뢰도에 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 전성규의 2026.08.04 우선매수신고가 실제 매각절차에서 어떻게 처리되는지 최우선으로 확인해야 합니다. 외부 낙찰 가능성을 직접 좌우합니다.
- 용도 차이. 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 현황 주거시설이라는 차이가 있습니다. 현황 이용만 보고 일반 주택과 동일하게 평가하지 않아야 합니다.
- 실거래 비교. 190,000,000원 실거래는 전용 14.68㎡이고 본건은 32.54㎡입니다. 79.8%라는 비율만으로 저평가라고 단정하면 안 됩니다.
- 임차관계 확인. 신고 임차인 6명 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 서우빈·안윤정·진승태의 보증금은 미상입니다. 배당관계와 점유현황을 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 청구액과 배당기준. 신청채권액은 660,902,864원이지만 현재 배당모형은 등기상 농협은행 근저당 채권최고액 157,200,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
- 관리·명도. 현황 주거 이용 및 임차관계가 확인되는 만큼 실제 점유자, 명도 일정, 관리비 체납 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 경매는 닫혀 있다”
이 사건은 등기와 임차관계만 보면 비교적 명확합니다. 2018.03.16 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 조사된 6명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 현재 최저가 151,680,000원 기준 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 종합 판단은 단순한 안전형으로 끝나지 않습니다. 이미 2회 유찰됐고, 공부상 제1종근린생활시설과 현황 주거시설의 차이가 있으며, 190,000,000원 실거래는 본건과 면적이 일치하지 않는 1건뿐입니다. 무엇보다 전성규의 전세사기피해자 우선매수권 신고 때문에 외부 입찰자는 최고가를 써도 실제 취득이 제한될 수 있습니다. 가격은 낮아졌지만 비교 신뢰도는 낮고, 권리는 깨끗하지만 낙찰 통로는 열려 있지 않습니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마에 사느냐’보다 ‘외부 입찰자가 실제로 살 수 있느냐’입니다.
