대구지방법원 2025타경3743. 포항시 북구 용흥동 3차우방타운 121동 13층 1305호 아파트입니다. 현재 소유자는 최희광으로, 2023년 12월 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 140,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.04.30 강제경매개시결정이고, 그 뒤 2025.05.13 국민건강보험공단 압류가 들어왔습니다. 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
등기부에 남아 있는 근저당권은 없습니다. 1991년 한국주택은행의 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2008년 해지로 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리 및 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시돼 있어 등기상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사돼 실제 점유자는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3743 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 용흥동 366 3차우방타운 121동 13층1305호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 방3·거실·주방·욕실겸화장실 · 15층 중 13층 |
| 소유자 | 최희광 (2023.12.13 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 32,414,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전현자 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
1991년 설정된 한국주택은행 근저당권은 2008년 국민은행으로의 권리이전 기록과 함께 최종 말소돼 현재 부담으로 남아 있지 않습니다. 이후 소유권은 이재만에서 최선미, 이여령, 최희광으로 이전됐고, 2025.04.30 전현자의 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준으로 제시돼 있습니다. 뒤이어 설정된 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래대의 32.9%
매칭된 전용 84.98㎡의 최근 실거래 12건은 78,000,000원~120,000,000원 범위이고, 최근 12개월 평균은 98,375,000원입니다. 가장 최신인 2026년 8월 거래는 79,000,000원입니다. 현재 최저매각가 32,414,000원은 최근 12개월 평균의 32.9%로, 최근 거래가격보다 크게 낮은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 15 | 79,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 15 | 98,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 12 | 88,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 14 | 114,500,000원 |
| 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 98,375,000원 |
가격만 보면 현재 회차는 분명한 할인 구간입니다. 감정가가 135,000,000원인 데 비해 실거래 최고도 120,000,000원이고, 현재 최저가는 32,414,000원까지 내려왔습니다. 특히 가격 메리트 판단에 우선할 최근 12개월 평균 98,375,000원과 최신 거래 79,000,000원을 모두 크게 밑돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,414,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 983,452원 |
| 1. 경매신청채권 · 전현자 | 140,000,000원 | 31,430,548원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자에게 31,430,548원이 배당되고, 채권 미배당액은 108,569,452원입니다. 이 미배당액은 채권자의 배당 부족액이며 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 용흥동 대흥초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 아파트단지, 연립주택, 근린생활시설이 혼재하고 동·서측으로 녹지지역 임야지대가 이어집니다.
- 교통. 시내 간선도로 인근에 있고 노선버스승강장이 가까우며 차량 출입도 용이합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 13층으로, 판상형·계단식 구조입니다. 급배수·위생·중앙공급식 난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 폭 15미터 정도의 포장도로와 북측 폭 10미터 정도의 막다른 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 제3종일반주거지역·자연녹지지역, 온천공보호구역, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 매칭된 전용 84.98㎡ 실거래는 최근 12건이 확인되며, 거래가는 78,000,000원부터 120,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인. 단순한 가격 조정인지, 내부 상태·점유·수요·거래 난이도 등 다른 요인이 있는지 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균은 98,375,000원, 최신 거래는 79,000,000원, 현재 최저가는 32,414,000원입니다. 감정가보다 최근 실거래를 우선 기준으로 보세요.
- 배당 부족액 구분. 신청채권자의 미배당 108,569,452원은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 권리 원본 대조. 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 이미 말소된 과거 근저당의 상태를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 깊게 내려왔다
이 물건은 권리와 가격의 방향이 명확하게 갈립니다. 권리 쪽에서는 현재 근저당이 없고, 말소기준 이후 압류도 매각으로 소멸하며 명시된 인수권리도 없습니다. 따라서 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 쪽에서는 감정가 135,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 32,414,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 98,375,000원의 32.9%입니다.
최근 실거래 기준으로는 가격 메리트가 분명합니다. 다만 이 정도 할인에도 4회 유찰됐다는 사실은 반드시 별도로 봐야 합니다. 감정평가상 임대관계도 미상인 만큼 실제 점유와 내부 상태, 반복 유찰의 원인을 확인한 뒤 가격 메리트가 현실에서도 유지되는지 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 권리는 합격, 가격도 낮다. 남은 숙제는 유찰 원인의 현장 확인입니다.
