서울서부지방법원 2024타경55203. 서울 마포구 아현동 마포더클래시 112동 14층 1401호 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 2,230,000,000원으로 동일한 신건입니다. 등기상 소유자는 이태자·홍기숙·홍기애·홍진혁 4명의 공유자이며 각 지분은 4분의 1입니다. 배당 계산상 근저당권 채권최고액 합계 501,040,000원이 전액 배당되고 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 “인수 0원”만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 경매목적물 변경에 따라 직권 재감정이 이뤄졌고, 아현2구역주택재건축정비사업조합의 사실조회 회신상 매수인이 납부해야 할 금액이 존재한다고 적시돼 있습니다. 그 구체적인 금액은 제시돼 있지 않으므로, 실제 취득비용 판단은 조합 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경55203 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 아현동 804 마포더클래시 112동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·욕실2·거실·주방·현관·발코니 등 · 18층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 이태자 · 홍기숙 · 홍기애 · 홍진혁 (각 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 2,230,000,000원 / 2,230,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 465,527,107원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 별도 납부금을 분리해 봐야 한다
데이터상 말소기준권리는 2024.12.11. 갑구 2번 홍기애 지분 압류로 산정돼 있습니다. 같은 날 등기된 아현2구역주택재건축정비사업조합 근저당권 2건과 경매개시결정은 배당 계산상 매각으로 소멸하는 권리로 처리돼 있고, 매수인 인수액은 0원입니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유관계와 명도 상대방은 입찰 전에 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
이 사건에 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가 2,230,000,000원이 시세 대비 저렴한지 또는 비싼지를 단정할 근거가 없습니다. 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,230,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,784,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,427,200,000원 | 0원 | 0원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 채권 미배당은 모두 0원입니다. 하지만 조합 추가 납부금은 이 계산에 금액이 반영돼 있지 않으므로, 유찰로 최저가가 낮아지더라도 실제 총취득비용은 조합 확인 후 다시 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,700,000원 |
| 1. 근저당 · 아현2구역주택재건축정비사업조합 | 491,040,000원 | 491,040,000원 |
| 2. 근저당 · 아현2구역주택재건축정비사업조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,704,260,000원 |
배당 시뮬레이션상 채권최고액 합계 501,040,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 1,704,260,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 조합 사실조회 회신상의 매수인 납부금은 금액이 제시되지 않아 위 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한서초등학교 북동측 인근의 아현 뉴타운 사업지구 내 아현2구역으로, 대규모 아파트 단지·근린생활시설·학교가 혼재하는 정비된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 지하철 2호선 이대역·아현역 및 신촌로변 버스정류장을 이용할 수 있어 교통환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물의 14층 1401호로, 방3·욕실2·거실·주방·현관·발코니 등 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·스프링클러·소화전·화재경보설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 완경사의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 6,324,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·정비구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하고, 아파트 한정 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조합 추가 납부금. 아현2구역주택재건축정비사업조합에 매수인이 납부해야 할 금액과 산정 근거를 입찰 전에 직접 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 신건 가격. 현재 최저가 2,230,000,000원의 시세 적정성을 판단할 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 회차별 비용. 1회 유찰 시 1,784,000,000원, 2회 유찰 시 1,427,200,000원이지만 조합 납부금은 별도로 합산해 총취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 토지거래허가. 아파트 한정 토지거래계약허가구역 지정기간이 2026.12.31.까지 기재돼 있으므로 입찰 시점의 적용 여부와 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 조합의 최신 회신을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건의 등기·배당 계산만 보면 구조는 단순합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고, 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 채권 미배당도 없습니다. 그러나 매각물건명세서에는 조합 사실조회 회신을 통해 매수인이 납부해야 할 별도 금액이 존재한다고 명시돼 있습니다. 그 금액을 모르는 상태에서는 22.30억의 신건 가격도, 17.84억·14.272억의 유찰 가격도 실제 총취득비용으로 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 조합 납부금 확인 → 점유관계 확인 → 총취득비용 재계산 순서입니다.
