대구지방법원 2025타경3749. 포항시 남구 대도동 동부그린빌라 1층 101호로, 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김명진이며, 2015년 7월 13일 증여를 원인으로 2015년 7월 20일 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 기준은 2017년 5월 22일 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권 뒤에 설정된 스마트저축은행 가압류 17,754,192원, 오케이저축은행 가압류 68,799,927원과 2025년 5월 8일 임의경매개시결정은 낙찰과 동시에 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3749 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 대도동 215-14 동부그린빌라 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 김명진 (2015.07.13. 증여, 2015.07.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 경매개시 채권자 | 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사 |
| 청구액 | 35,334,222원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준권리는 2017년 5월 22일 신한은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 존재했던 포항수산업협동조합과 포항축산업협동조합의 근저당권은 각각 이미 말소됐고, 국민건강보험공단의 2020년·2022년 압류 역시 해제돼 등기부상 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
이 물건은 감정가 72,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 35,280,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 비율은 49%입니다. 그러나 감정가는 기준가격일 뿐 현재 시장의 실제 매매가격과 동일하지 않습니다.
동일 건물·인근 다세대주택의 비교 가능한 실거래 기준값이 확인되지 않은 상태에서는 35,280,000원이 시세보다 저렴한지, 적정한지, 여전히 높은지 단정할 수 없습니다. 따라서 이번 물건의 가격 판단은 현장 중개업소 매매사례, 동일 건물 거래, 인근 유사 다세대의 최근 거래를 확인한 뒤 내려야 합니다.
③ 회차별 배당·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 35,280,000원 | 34,244,960원 | 112,309,159원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 24,696,000원 | 23,851,472원 | 122,702,647원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 17,287,200원 | 16,576,030원 | 129,978,089원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당액은 112,309,159원에서 122,702,647원, 129,978,089원으로 커집니다. 그러나 후순위 채권의 미배당은 채무자와 채권자 사이에 남는 문제이며, 매수인이 떠안는 금액으로 전환되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 34,244,960원 | 25,755,040원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 스마트저축은행 | 17,754,192원 | 0원 | 17,754,192원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 68,799,927원 | 0원 | 68,799,927원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 신한은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류권자는 배당받지 못합니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 포항시 남구 해도동 형산교차로 서측 인근의 기존 주택지대로, 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·시장 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호이며, 위생·급배수·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지를 일단으로 이용하는 다세대주택 부지이며, 인접지와 대체로 평탄합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 일부 토지는 소로3류에 접합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 가격 확인. 다세대주택 1층 물건이므로 동일 건물 및 인근 유사 물건의 실제 거래가와 매도 호가를 별도로 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 실거래 대조. 감정가의 49%라는 할인율이 아니라 동일 건물·인근 유사 다세대의 최근 거래가격을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 건물 호칭 확인. 감정평가서에는 동부그린빌라 통칭 ‘나동’ 1층 101호로 기재돼 있으므로 현장 동·호수 표기와 등기 대상을 대조해야 합니다.
- 체납 확인. 관리비·공용부분 체납액과 수도·전기·가스 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 1층 세대의 누수·결로·채광·방범 상태와 내부 수리비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세와 최우선변제 여부가 실제 배당에 반영되는지 매각기일 전 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2017년 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 전부 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가 72,000,000원에서 35,280,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 동일 조건의 실거래와 현재 점유 상태가 확인되지 않은 만큼, 이번 물건은 권리는 합격, 가격과 명도는 현장 확인 후 판단이 적절합니다.
