서울서부지방법원 2024타경62096. 서울 은평구 응암동, 새절역 북동측 인근의 다세대주택 지층102호입니다. 소유자는 박우진이고, 말소기준권리는 2019.08.01 현대캐피탈주식회사 근저당권 167,700,000원입니다. 이후 설정된 주식회사티플레인대부 근저당권과 오케이에프앤아이대부주식회사·주식회사국민행복기금· 신한카드주식회사·신용보증기금의 가압류, 그리고 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 105,600,000원까지 내려왔습니다. 비율로는 감정가의 64%입니다. 다만 이 물건은 지층 다세대이고, 단지 정보상 대상 면적과 비교 면적이 일치하지 않으며 최근 낙찰·실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 할인율만 근거로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경62096 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암로18길 13, 지층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 제지1층 제지102호 |
| 소유자 | 박우진 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 105,600,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 127,260,342원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 비고 | 문패 B02호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2019.08.01 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 그 뒤의 주식회사티플레인대부 근저당, 오케이에프앤아이대부주식회사·주식회사국민행복기금·신한카드주식회사·신용보증기금의 가압류와 서울서부지방법원 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%, 그러나 시세 검증이 먼저
현재 최저매각가는 105,600,000원으로 감정가 165,000,000원의 64%입니다. 3회 유찰 시 84,480,000원, 4회 유찰 시 67,584,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,278,400원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 167,700,000원 | 103,321,600원 |
| 3. 근저당 · 주식회사티플레인대부 | 26,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 61,364,178원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 9,560,981원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드주식회사 | 3,456,322원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 17,960,398원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 286,041,879원, 총 예상배당은 103,321,600원이며 미배당액은 182,720,279원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 응암동 소재 새절역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·근린생활시설 등이 분포하는 주거지대입니다. 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 제지1층 제지102호이며 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 PVC 창호 등입니다.
- 설비. 위생 급배수시설과 소화설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역에 해당합니다. 공시지가는 3,216,000원/㎡입니다.
- 규모. 지구그린빌리지(397-249)는 10세대, 준공일은 2002.10.10입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 응암동 동일 입지·유사 면적·지층 다세대의 실거래를 직접 대조하세요.
- 지층 특성 점검. 현장 방문 시 채광·환기·습기·누수·배수 상태와 실제 출입 동선을 확인하세요.
- 문패 확인. 매각물건명세서 비고에 기재된 문패 B02호와 현황상 대상 호수의 일치 여부를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 본 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기부 원본에서 말소기준 이후 권리의 소멸 여부를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 실거래 확인 후
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준권리는 2019.08.01 현대캐피탈주식회사 근저당권이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없어 매수인 인수도 0원입니다. 다만 현재 최저가 105,600,000원이 감정가의 64%까지 내려왔다고 해서 바로 가격 메리트가 확인되는 것은 아닙니다. 동일 면적 실거래 비교가 되지 않고, 물건은 지층 다세대입니다. 권리는 통과, 가격은 현장·실거래 검증 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.
