대구지방법원 2025타경3766. 포항 북구 용흥동 ‘빌드원르헤브3차아파트’ 8층 802호, 전용 66.8358㎡ 아파트입니다. 감정가는 219,000,000원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 107,310,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 겉으로는 매우 싸 보이지만, 이 물건은 일반적인 “임차인 없음” 물건이 아닙니다. 을구 1번에 정예나 임차권등기가 있고, 전입·점유가 경매개시보다 빠릅니다. 원칙적으로는 매수인 인수 가능성을 먼저 의심해야 하는 구조입니다.
다만 이 사건의 방향을 바꾸는 문구가 있습니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서는 낙찰가 107,310,000원 + 실질 인수 0원*, 즉 실질취득가를 107,310,000원으로 놓고 실거래와 비교해야 합니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하는 것이 아니라, 확약 조건이 실제로 이행되는지를 전제로 싸다고 보는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3766 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 제8층 제802호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 66.8358㎡ · 철근콘크리트구조 14층 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사빌드원주택 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 107,310,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 236,839,166원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 말소 조건
말소기준은 2025.05.12 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 문제는 그보다 앞선 2024.07.30 주택임차권등기입니다. 정예나 임차권은 주민등록일자와 점유개시일자가 2021.11.18로 기재되어 있어, 경매개시보다 앞서는 대항력 있는 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자·배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정예나 | 제8층 제802호 66.8358㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.18 | 2021.10.25 · 2024.07.30 | 230,000,000원 229,500,000원 | 대항력 有 실질 0원* |
보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 가장 먼저 봐야 할 것은 “임차인이 있느냐”가 아니라, 이 임차권의 미배당 부분을 누가 부담하느냐입니다. 이 사건은 확약 조건이 있어 매수인 인수액을 실질 0원으로 보지만, 그 조건은 이 임차권에 관한 말소·포기 조건이 실제로 이행된다는 전제입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득가 기준으로는 싸다
같은 단지(빌드원르헤브3차아파트, 99세대·2021.07.14 사용승인) 동일 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득가 107,310,000원과 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 66.84㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 66.84㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2025.05 | 66.84㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2025.04 | 66.84㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2025.03 | 66.84㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2024.10 | 66.84㎡ | 10 | 217,500,000원 |
| 2024.08 | 66.84㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2024.07 | 66.84㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2024.07 | 66.84㎡ | 10 | 207,000,000원 |
| 2024.02 | 66.84㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2024.01 | 66.84㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2024.01 | 66.84㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 216,208,333원 |
최근 실거래 범위는 190,000,000원~260,000,000원, 평균은 216,208,333원입니다. 현재 실질취득가 107,310,000원은 이 평균의 49.6%입니다. 다만 이 할인은 권리 리스크가 사라져서 생긴 단순 할인이라기보다, 선순위 임차권 말소·포기 조건을 확인해야 하는 조건부 할인에 가깝습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,302,340원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 236,839,166원 | 105,007,660원 |
| 미배당 · 주택도시보증공사 | - | 131,831,506원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
미배당 131,831,506원은 원칙적으로 선순위 임차권 인수 논점이 될 수 있으나, 이 사건은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각되어 현재 분석상 매수인 인수는 0원*입니다.
⑤ 회차별 배당 민감도
| 구분 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 49%) | 107,310,000원 | 105,007,660원 | 131,831,506원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 (감정가 39%) | 85,848,000원 | 83,902,736원 | 152,936,430원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 (감정가 31%) | 68,678,400원 | 67,042,189원 | 169,796,977원 | 0원* |
낙찰가가 내려갈수록 배당 미달액은 커지지만, 이 사건의 결론은 단순히 “미배당이 커져서 위험하다”가 아닙니다. 핵심은 커지는 미배당분을 매수인이 부담하지 않도록 하는 포기·말소 조건이 실제 매각 절차에서 관철되는지입니다. 이 조건이 흔들리면 가격 메리트의 의미가 완전히 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항남부초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입은 용이하고, 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 중 8층, 위생설비·급배수설비·소화전설비·승강기설비·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 규제·하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 용도지역지구에는 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 99세대 단지이고, 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.3회로 표시됩니다. 매각률 0.0%라는 지표까지 감안하면 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원본 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각 절차에서 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 판단. 현재 회차의 판단 기준은 107,310,000원 + 실질 인수 0원*입니다. 보증금 전액을 단순 합산하거나, 반대로 임차권을 없는 것처럼 보면 안 됩니다.
- 명도 리스크. 실제 임차인 1명이 있는 구조입니다. 임차권 말소와 별개로 점유 이전, 이사 협의, 인도 절차 가능성을 봐야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트 물건은 장기 미납 관리비 중 공용부분이 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 가격 욕심 조절. 시세 대비 할인은 크지만, 6회 유찰된 데에는 권리·환금성 부담이 반영되어 있습니다. 조건 확인 전 무리한 상향 입찰은 피하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 “조건이 닫혔는가”
이 물건은 숫자만 보면 매력적입니다. 실거래 평균 216,208,333원짜리 면적대가 현재 최저가 107,310,000원까지 내려와 있고, 확약 조건을 반영하면 실질취득가도 같은 107,310,000원입니다. 하지만 이 할인의 출발점은 선순위 대항력 임차권입니다. 결론은 명확합니다. 확약 조건이 실제로 작동하면 가격 메리트가 큰 조건부 우량 물건이고, 그 조건이 불명확하면 대항력 임차권 인수형 고위험 물건으로 바뀝니다. 이 사건의 승부처는 입찰가가 아니라 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 원본 확인입니다.
