대구지방법원 2025타경3767. 포항시 북구 용흥동 빌드원르헤브3차아파트 7층 704호, 전용 66.8358㎡ 아파트입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트이며 내부는 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2 구조로 탐문됐습니다. 권리분석의 출발점은 등기부상 2024.07.02 주택임차권입니다. 임차보증금은 230,000,000원, 주민등록일은 2022.10.21, 확정일자는 2022.09.06로 확인됩니다.
따라서 일반적인 대항력 인수형으로만 보면, 현재 최저가 107,310,000원에 낙찰되더라도 배당 후 부족분 124,992,340원이 매수인 인수로 남아 총 부담은 사실상 보증금 2.3억 수준이 됩니다. 이 경우 최저가가 낮다는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 다만 이 사건은 비고상 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 취지의 문구가 있어, 확인된 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원*으로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3767 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 7층 704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 66.8358㎡ · 방3·거실·주방·욕실겸화장실2 · 지상14층 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사빌드원주택 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 107,310,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 237,575,262원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
말소기준으로 잡히는 강제경매개시결정은 2025.05.12입니다. 그런데 주택임차권은 그보다 앞선 2024.07.02에 등기되어 있고, 주민등록·점유·확정일자도 모두 그 전입니다. 그래서 원칙만 놓고 보면 이 임차권은 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 다만 비고상 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 문구가 이 권리의 인수 부담을 실질적으로 제거하는 핵심 장치입니다.
② 임차인·점유 판단
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민석·김보람 | 230,000,000원 | 2022.10.21 / 2022.09.06 | 2024.07.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
| 전부 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 확인 보증금·전입일 확인 전 단정 금지 |
③ 시세 비교 — 확약이 유효해야 가격이 열린다
빌드원르헤브3차아파트 동일 면적권 최근 실거래 12건의 평균은 216,208,333원입니다. 최저 실거래는 190,000,000원, 최고 실거래는 260,000,000원입니다. 현재 최저가 107,310,000원은 실거래 평균의 49.6% 수준입니다. 단, 이 비교는 확인된 임차권의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 실제로 적용되어 실질취득가가 최저가와 같아지는 경우에만 의미가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 66.84㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 66.84㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2025.05 | 66.84㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2025.04 | 66.84㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2025.03 | 66.84㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2024.10 | 66.84㎡ | 10 | 217,500,000원 |
| 2024.08 | 66.84㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2024.07 | 66.84㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2024.07 | 66.84㎡ | 10 | 207,000,000원 |
| 2024.02 | 66.84㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2024.01 | 66.84㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2024.01 | 66.84㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 216,208,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,302,340원 |
| 1. 임차인 이민석 보증금 | 230,000,000원 | 105,007,660원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 237,575,262원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당은 124,992,340원입니다. 확약 반영 시 확인된 임차권의 실질 인수는 0원*으로 보되, 당해세·최우선변제 및 확약 밖 점유 위험은 별도 확인 사항입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 용흥동 소재 포항남부초등학교 남측에 연접한 빌드원르헤브3차아파트 7층 704호입니다. 주변은 단독주택, 아파트단지, 연립주택, 근린생활시설이 혼재한 기존 주택지입니다.
- 교통. 시내 간선도로 인근에 있고 노선버스승강장이 가까워 대중교통 사정이 편리하며 차량출입도 용이한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 7층이며, 급배수·위생·도시가스보일러 개별난방·승강기·소방설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 속합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 2021.07.14 사용승인, 총 99세대의 소규모 단지입니다. 최근 동일 면적 거래는 12건이 있으나, 단지 경매 통계상 평균 유찰 7.3회로 경매 수요는 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이민석·김보람 임차권 230,000,000원 전부에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 보증금·전입일이 확인되지 않는 주거 점유 기재는 대항력 가능·미상입니다. 확약 밖에 남는 인수위험인지 별도 확인하세요.
- 실질취득 기준 입찰. 확약이 유효하면 107,310,000원 기준, 확약이 흔들리면 보증금 230,000,000원 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 실제 말소 이행과 인도 절차가 순조로운지, 채권자와 임차권자의 협조 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 비용. 아파트는 공용부분 관리비 미납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료 기준입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “확약이 맞으면 기회, 아니면 함정”
이 물건의 숫자만 보면 2.19억 감정가가 1.0731억까지 내려와 매우 싸 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차권 보증금이 230,000,000원이므로, 확약이 없다면 최저가가 낮아져도 실질 부담은 보증금 수준으로 고정됩니다. 다행히 비고상 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 문구가 있어 확인된 임차권의 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다. 다만 보증금·전입일 미상 점유 기재가 남아 있어, 이 사건은 공격형 저가 물건이 아니라 확약 범위와 점유관계를 끝까지 확인해야 하는 확인형 물건입니다.