매력지수 C등급 · 확약으로 인수 위험은 해소 여지가 있으나 전세보증금 구조와 닫힌 경매 성격으로 보수 접근 필요
확약 조건 충족 시 주된 인수액은 실질 0원이지만, 임차권등기 임차인 존재와 전세보증금 2.3억 구조, 6회 유찰 및 낮은 환금성을 반영해 C등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차권등기가 있는 대항력 있는 임차인 구조이지만, 매각물건명세서 비고의 확약 조건에 따라 임차보증금 인수는 실질 0원 처리 가능합니다. 다만 확약 이행 여부 확인이 핵심이며, 6회 유찰·전세보증금 2.3억 구조 때문에 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
감정가
219,000,000원
아파트 평가액
최저가
107,310,000원
감정가 49%
실질취득 기준
107,310,000원*
확약 조건 충족 시
핵심지표
확약 확인
임차권 말소 조건
대구지방법원 2025타경3768. 포항시 북구 용흥동 빌드원르헤브3차아파트 805호입니다. 전용면적 66.8358㎡ 아파트로, 소유자는 주식회사빌드원주택입니다. 권리분석의 핵심은 일반적인 근저당 경매가 아니라 임차권등기와 확약 조건이 결합된 구조라는 점입니다.
을구 1순위 임차권자인 김병국의 보증금은 230,000,000원이며 전입일·확정일자가 모두 확인되어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 확약 내용이 있습니다. 따라서 확약이 이행되는 경우 해당 임차인의 인수액은 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
사건번호
대구지방법원 2025타경3768 (강제경매)
소재지
경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 8층 805호
물건종류 / 전용
아파트 · 66.8358㎡
소유자
주식회사빌드원주택
감정가 / 최저가
219,000,000원 / 107,310,000원
신청채권자
주택도시보증공사
매각기일
2026.07.06
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리는 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 다만 을구 1번 주택임차권은 말소기준권리보다 앞선 임차권등기로 매수인 인수 가능성이 있는 권리였습니다. 하지만 매각 조건상 확약 내용에 따라 임차권 말소 및 반환청구권 포기가 전제됩니다.
⚠️ 확약 조건 주의 확약은 김병국 임차인 건에만 적용됩니다. 확약이 실제 매각 조건대로 이행되는지 확인해야 하며, 확약 밖의 다른 임차인·권리는 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
김병국
230,000,000원
有
有
확약 조건부 실질 0원*
* 확약 내용대로 채권자의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 경우에 한함.
③ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,302,340원
임차인 김병국 보증금
230,000,000원
105,007,660원
주택도시보증공사
236,913,618원
0원
잔여
-
0원
매각대금 배분
회차별 미배당 구조
유찰이 진행돼도 임차보증금 구조와 확약 조건 확인이 우선입니다.
✅ 긍정 요소 확약 조건이 충족되면 주된 임차보증금 인수 부담은 실질 0원으로 해소됩니다. 현재 최저가는 감정가 대비 49% 수준입니다.
⛔ 주의 요소 대항력 있는 임차권등기가 존재했던 물건이며, 확약은 조건부입니다. 확약 확인 없이 입찰하면 보증금 관련 위험 판단이 달라질 수 있습니다. 또한 6회 유찰은 시장의 환금성 부담을 보여주는 신호입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 포항남부초등학교 남측 인근, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 간선도로 및 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.
규제. 제2종일반주거지역, 도시지역이며 학교 관련 보호구역 등이 포함됩니다.
환금성. 99세대 규모 아파트로 최근 거래는 있으나 경매 매각 사례와 유찰 횟수를 고려한 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
확약 확인. 임차권 말소 및 반환청구권 포기 조건이 실제 매각 조건으로 이행되는지 확인해야 합니다.
최저가 착시 주의. 1.07억이라는 숫자만 보고 판단하지 말고 확약 조건과 권리 구조를 함께 봐야 합니다.
임차권등기 확인. 김병국 임차인의 권리관계와 배당 절차를 반드시 확인하세요.
내부 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태 확인이 제한됐습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “확약이 핵심인 전세보증금 경매”
이 물건은 단순한 반값 아파트 경매가 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기가 존재했지만, 매각 조건상의 확약으로 주된 인수 위험을 해소할 수 있는 구조입니다. 다만 확약은 자동 적용되는 권리가 아니라 조건 이행을 전제로 합니다. 가격보다 먼저 확약 확인, 그 다음 입찰가 판단이 필요한 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 31건 동시 경매
단지 평균
7.2회 유찰·매각 0%
소재지
경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 8층 805호
법원·사건
대구지방법원
포항지원·2025타경3768
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-06 10:00
·제3호 법정
물건
빌드원르헤브3차아파트 8층 805호
철근콘크리트구조 66.8358㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 8층 805호
2025-05-27 11:00
본건에 임하여 현장을 방문하여 점유자 및 이해관계인 등을 만나지 못하였으며 출입문에 안내문을 남겨 두었으나 보고서 작성 전까지 아무런 연락이 없었음
