서울서부지방법원 2025타경1111. 서울 은평구 역촌동 현대화타운의 조원철 지분이 경매 대상입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트가 아니라 근린생활시설(프로원휘트니스)이며, 철근콘크리트구조 지상 9층 건물의 제2층 제2층호입니다. 현황조사에는 조원철이 소유하는 부분이 “2층 중 휘트니스만 해당될 것”으로 조사됐고, 매각물건명세서에도 지분매각·일괄매각·공유자 우선매수권 1회 제한이 명시돼 있습니다.

따라서 이 물건은 일반적인 구분상가 한 호를 온전히 취득하는 구조와 다릅니다. 배당표상 인수액이 0원이어도, 낙찰 후에는 공유관계와 실제 사용범위를 함께 봐야 합니다. 특히 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있어 외부 입찰자는 최고가를 써도 낙찰 확정성이 일반 단독소유 물건보다 떨어질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원보다 ‘지분 범위’가 중요

데이터상 말소기준은 1997.03.24. 주식회사하나은행 근저당권 18,000,000원입니다. 현재 조사된 임차인들은 모두 이 기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 또한 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.

조원철 지분에는 2010.03.18. 진접새마을금고 근저당권 130,000,000원 설정 기록이 있고, 2014.11.07. 채권최고액이 221,000,000원으로 변경됐으며, 2014.11.11.에는 조원철의 여러 지분으로 목적이 확대된 기록이 이어집니다. 이후 2025.06.25. 진접새마을금고가 바로 이 조원철 지분들에 임의경매개시결정을 받았습니다.

② 임차관계 — 4건 모두 대항력 없음, 그러나 점유는 확인 대상

네 임차관계는 모두 전입일이 1997.03.24. 말소기준보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 현재 계산상 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 가격 비교 — 39.2% 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

확인된 거래는 현대타운 2025년 3월 164.33㎡·4층·585,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 585,000,000원이지만, 비교 면적은 본 경매대상과 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 229,120,000원이 해당 거래금액의 39.2%라는 비율은 참고 수치일 뿐, 이 지분의 적정가격을 보여주는 직접 비교사례로 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 229,120,000원 가정)

현재 회차에서는 채권총액 161,000,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 소유자 잔여는 64,112,320원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울시립서북병원 북동측 인근이며 주위는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 현재 이용. 근린생활시설인 프로원휘트니스로 이용 중입니다.
• 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 주상용 건부지이며, 북측·동측·남측으로 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역과 중점경관관리구역에도 포함됩니다.
• 공시지가. 4,945,000원/㎡이며 토지면적은 1,386.8㎡입니다.
• 건물 상태. 전기설비·위생급배수설비·화재탐지설비·주차설비가 구비돼 있고 관리상태는 보통, 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 지분 범위 확인. 전체 제2층을 단독 취득하는 것으로 오인하지 말고, 조원철 지분이 정확히 어디까지인지 매각대상목록과 등기 원본을 대조해야 합니다.
• 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수권은 1회 제한이므로 외부 최고가 입찰자의 낙찰 확정성에 영향을 줄 수 있습니다.
• 실제 점유 확인. 현황조사상 조원철 소유 부분은 2층 중 휘트니스만 해당될 것으로 조사됐습니다. 실제 사용범위와 공유자별 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 프로원휘트니스 계약 대조. 보증금·월차임 수치가 현황조사와 감정평가 참고사항에서 서로 다릅니다.
• 가격 비교 주의. 585,000,000원 실거래는 164.33㎡ 거래이며 비교 면적이 일치하지 않습니다. 39.2%라는 비율을 할인율로 단순 적용하지 않아야 합니다.
• 2회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가 64%까지 낮아졌지만, 지분매각과 근린생활시설이라는 구조적 환금성도 함께 평가해야 합니다.
• 최신 권리 원본 확인. 공유자별 장기간의 권리변동이 복잡하므로 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “할인율보다 지분 구조를 먼저 본다”

현재 229,120,000원은 감정가 358,000,000원의 64%이고, 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 숫자만 보면 두 번 유찰된 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 조원철 지분만 매각되며 공유자 우선매수권이 있고, 실제 이용은 프로원휘트니스인 근린생활시설입니다.

무엇보다 확인된 585,000,000원 실거래는 면적이 맞지 않아 현재 최저가와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 64%이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 인수권리는 비교적 가볍지만, 지분의 사용가치·공유관계·점유범위·우선매수 가능성까지 해결해야 하는 물건입니다. 권리 인수는 0원, 난도는 0이 아닙니다.