서울서부지방법원 2025타경1951. 서울 마포구 아현동 743-2 소재 주거용 집합건물과 토지 지분이 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택이며, 지하 1층에 방 2개·거실·주방·화장실·현관을 갖춘 독립된 주거 공간으로 이용되고 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 3층 규모이며 사용승인일은 1989.11.29입니다.
등기상 소유자는 정재민과 한광수입니다. 정재민은 64.71분의 22.41, 한광수는 64.71분의 42.3을 소유합니다. 이번 경매의 권리 설정 및 개시결정은 정재민 지분을 대상으로 기재되어 있습니다. 감정평가에서는 해당 지분이 실제 지하 1층의 독립적인 주거 공간과 연결되어 이용되고 있다고 설명합니다. 따라서 단순한 아파트 한 호실의 전체 소유권을 취득하는 경매와는 구별해야 합니다.
정재민 지분에 설정된 정금호 근저당의 채권최고액은 50,000,000원이고, 이후 케이비국민카드 가압류와 강제경매개시결정이 등재되었습니다. 권리의 선후관계는 비교적 명확하지만, 공유관계·건물 표시·실제 점유상태가 낙찰 후 이용과 처분에 어떤 영향을 주는지가 더 중요한 검토 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1951 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 아현동 743-2 도로명: 서울특별시 마포구 마포대로26길 33-6 |
| 물건종류 | 다세대 + 토지 · 감정평가상 연립주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지하 1층 / 지상 3층 · 사용승인 1989.11.29 |
| 실제 이용상태 | 지하 1층 독립 주거용 · 방 2개, 거실, 주방, 화장실, 현관 |
| 공부상 건물번호 | 제2층 제201호 |
| 별도 전유부분 | 지하 1층 22.41㎡ |
| 매각 대상 지분 | 정재민 · 64.71분의 22.41 |
| 다른 공유자 | 한광수 · 64.71분의 42.3 |
| 토지 전체 면적 | 242.9㎡ · 매각 대상 대지지분은 별도 등재 |
| 감정가 | 355,875,000원 |
| 최저매각가 | 355,875,000원 (감정가 100%) |
| 유찰 표시 | 1회 |
| 신청채권자 | 주식회사케이비국민카드 |
| 청구금액 | 25,548,282원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 지분은 별도 문제
말소기준권리는 2019.01.15 설정된 정금호 근저당권입니다. 채무자는 정재민이며 채권최고액은 50,000,000원입니다. 동일한 정재민 토지 지분이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 그 이후의 케이비국민카드 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
정금호 명의로 2024.09.03 설정되었던 140,000,000원 가압류는 2026.04.06 등기상 말소되었습니다. 따라서 현재 존속하는 후순위 가압류와 이미 말소된 가압류를 구분해야 합니다.
② 점유·임대차 — 인수 0원 추정에 붙는 조건
감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 지하 1층이 독립적인 주거 공간으로 이용되고 있다는 사실은 확인되지만, 현재 점유자가 누구인지, 보증금이 있는지, 전입신고 및 확정일자가 존재하는지는 확인되지 않았습니다.
| 확인 대상 | 현재 판단 | 입찰 전 확인사항 |
|---|---|---|
| 실제 점유자 | 미상 | 소유자·임차인·기타 점유 여부 |
| 대항력 | 가능·미상 | 전입일·주택 인도·점유관계 |
| 우선변제권 | 미상 | 확정일자·보증금·배당요구 |
| 임차보증금 | 미상 | 임대차계약 및 보증금 규모 |
| 보증금 승계 | 확인되지 않음 | 대항력·배당 후 미회수액 |
예상배당에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 그러나 이는 임차인의 존재와 선순위 대항력을 확정적으로 배제한 결과가 아닙니다. 주거용 지층에 선순위 대항력 있는 임차인이 확인되면 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 검증 전에는 저렴하다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 355,875,000원입니다. 하지만 이 물건의 지하 1층 주거 부분 및 매각 대상 공유지분과 직접 비교할 수 있는 실거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부와 실제 시장가격 대비 할인 여부를 구분해야 합니다.
| 현재 최저매각가 | 355,875,000원 |
|---|---|
| 감정가 대비 | 100% |
| 인수 0원 가정 취득금액 | 355,875,000원 (부대비용 제외) |
| 동일 조건 실거래 | 비교가격 확인 필요 |
| 최근 거래 추세 | 판단 유보 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
| 건물 사용승인 | 1989.11.29 |
비교 대상으로 집계된 건물은 6세대 규모이지만, 해당 통계의 면적 기준은 경매 대상의 지하층 전유면적과 일치하지 않습니다. 따라서 그 통계를 사용해 현재 물건의 적정 가격을 직접 산정하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 355,875,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,782,250원 |
| 1. 근저당 · 정금호 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비국민카드 | 20,805,274원 | 20,805,274원 |
| 3. 경매개시결정 · 케이비국민카드 | 25,548,282원 | 25,548,282원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 253,739,194원 |
제시된 배당 추정에 따르면 채권자 배당액은 96,353,556원, 집행비용은 5,782,250원, 소유자 잔여액은 253,739,194원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 잔여금은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오
현재 회차는 355,875,000원이며, 추가 유찰을 가정한 가격과 채권자 미배당액은 다음과 같습니다. 이는 회차별 계산 시나리오로, 향후 실제 최저매각가격을 확정하는 것은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 표시(100%) | 355,875,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(80%) | 284,700,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(64%) | 227,760,000원 | 0원 | 0원 |
제시된 계산에서는 세 회차 모두 채권자 청구액을 충족하는 것으로 나타납니다. 그러나 여기서의 미배당 0원은 계산 대상 채권자에 관한 값입니다. 실제 임대차관계가 확인되지 않은 상황이므로 모든 권리자의 미회수채권이 0원이라거나 매수인에게 추가 부담이 절대 발생하지 않는다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 아현동 환일고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대·연립주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장, 지하철 5호선 애오개역이 소재합니다. 감정평가에서는 교통상황을 무난한 수준으로 평가했습니다.
- 건물. 1989.11.29 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내부는 벽지·타일·장판, 창호는 알루미늄 새시로 기재되어 있습니다. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 전체 면적 242.9㎡, 지목은 대지입니다. 인근 토지에 비해 완경사지이며 세장형 토지로 연립주택 부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 3,648,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측에 폭 약 4m 포장도로 및 계단이 접하고, 남측 끝자락에도 폭 약 4m 포장도로가 지나갑니다. 실제 차량 접근 위치와 지층 출입 동선은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 개발행위허가제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 여러 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 존재하며 지정기간과 대상 용도가 서로 다릅니다. 일부 지정기간은 이미 종료된 것으로 기재되어 있어, 입찰 및 취득 시점의 실제 적용 여부를 최신 고시로 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 공부상 제2층 제201호와 지하층 전유부분의 표시 관계는 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 아현1구역 공공재개발 — 기대와 확정 사실 구분
본건 인근 아현동 699번지 일원에서는 아현1구역 공공재개발 정비계획 수립이 추진되고 있습니다. 2025.09.11 정비계획 수립 및 정비구역 지정 추진을 위한 개발행위허가 제한지역 지정과 지형도면 고시가 있었고, 2025.09.15에는 마포구와 SH서울주택도시공사 주관 주민설명회가 개최되었습니다.
재개발에 대한 기대가 가격에 반영되었을 가능성은 검토할 수 있지만, 확인되지 않은 분양자격이나 개발이익을 전제로 감정가 355,875,000원을 정당화해서는 안 됩니다. 개발사업의 진행 단계와 본건의 권리 인정 여부를 구분하는 것이 핵심입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 정재민 64.71분의 22.41 지분과 매각 대상 토지 지분의 범위를 매각물건명세서 및 등기부 원본에서 대조하세요.
- 지층 독립성 확인. 실제 지하 1층 주거 부분이 어떤 건축물대장 전유부분 및 등기상 권리와 대응하는지 확인하세요. 독립 출입 가능 여부와 공유부분의 사용관계도 점검해야 합니다.
- 공유자 관계 확인. 한광수 지분과 정재민 지분 사이의 이용·관리 관계, 별도 출입 및 배타적 사용에 관한 합의 여부를 확인하세요.
- 임차인·점유자 조사. 지하층 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 및 보증금 규모를 확인하세요. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 인수액 0원을 확정하면 안 됩니다.
- 배당 중복 점검. 케이비국민카드의 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액이 독립된 채권인지 확인하세요.
- 최저매각가 재확인. 1회 유찰 표시와 감정가 100%인 현재 최저매각가의 관계를 법원 매각공고에서 확인하세요.
- 시세 검증. 지하층 22.41㎡와 실제 취득지분에 대응하는 비교사례를 확보하고, 일반 아파트 시세나 건물 전체 가격을 그대로 적용하지 마세요.
- 재개발 적용 여부. 아현1구역 경계와 본건 편입 여부, 권리산정기준일, 분양대상 및 현금청산 가능성을 관련 기관에 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래허가구역과 개발행위 제한 등 기간이 기재된 규제는 취득 시점의 최신 고시를 기준으로 확인하세요.
- 현장·관리비 확인. 지층의 채광·환기·누수·침수 가능성, 출입 동선, 건물 관리상태와 미납 공용관리비를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 집합건축물대장, 토지대장, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리”보다 “취득하는 권리”가 중요하다
서울서부지방법원 2025타경1951은 등기상 말소기준권리만 놓고 보면 상대적으로 단순합니다. 2019년 정금호 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸할 것으로 분석되고, 예상배당상 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건을 권리가 깨끗한 일반 주택 경매로 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 정재민의 공유지분만 매각되고, 실제 지하층 주거 부분과 등기상 표시 사이에 확인할 사항이 있으며, 임대관계도 미상입니다. 공유자의 권리, 점유자의 대항력, 실제 사용 가능성과 향후 처분 가능성은 각각 확인해야 합니다.
아현1구역 공공재개발 추진은 입지와 관련해 검토할 만한 요소지만, 이 물건의 분양자격이나 개발이익을 보장하지 않습니다. 실거래 시세도 검증되지 않은 만큼, 현재 최저가 355,875,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
결론은 권리 소멸관계는 비교적 명확하지만 매수 판단은 보류입니다. 낙찰 전 지분·공부·점유관계를 확인하고 해당 권리에 맞는 거래가치를 평가해야 합니다. 이 물건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다, 그 금액으로 정확히 무엇을 취득하느냐에 있습니다.
