제주지방법원 2025타경1347. 서귀포시 대포동 ‘대포동루체클래식’ 2층 101-202호, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 농업회사법인와이에프티유한회사이며, 2020.07.29. 거래가액 328,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 제주신용협동조합의 채권최고액 264,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2020.08.07. 최칠금의 채권최고액 150,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 2025.05.21. 제주신용협동조합의 임의경매가 개시됐습니다. 두 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 308,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 150,920,000원, 감정가의 49%입니다. 같은 단지 유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 317,500,000원, 최신 거래는 2026.04. 320,000,000원입니다. 따라서 인수액이 없는 현재 회차의 실질취득 기준도 150,920,000원으로, 최근 시세 대비 47.5% 수준입니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 -4.0% 낮아진 하락 추세라는 점은 반드시 함께 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1347 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대포동 765 대포동루체클래식 2층101-202호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 대상 면적 84.68㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 내 2층 |
| 소유자 | 농업회사법인와이에프티유한회사 (2020.07.29. 거래가액 328,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 150,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주신용협동조합 / 205,566,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항이 없는 것으로 정리돼 있으며, 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재됐고, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란했다고 되어 있습니다. 따라서 등기상 인수권리와 별개로 실제 점유·임대차 상태는 입찰 전에 재확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 우선
대포동루체클래식은 32세대, 사용승인일 2018.11.23.인 단지입니다. 비교 면적은 84.68㎡이고, 유사 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 328,500,000원이지만 2022.08. 거래 중 440,000,000원이 포함돼 있어, 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 317,500,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.96㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2025.07 | 84.59㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2024.09 | 84.96㎡ | 4 | 329,000,000원 |
| 2023.11 | 84.59㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2022.08 | 84.68㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2022.08 | 84.70㎡ | 6 | 440,000,000원 |
| 2022.06 | 84.70㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2022.02 | 84.60㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2022.01 | 84.54㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2021.10 | 84.54㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2021.09 | 84.96㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2021.08 | 84.70㎡ | 3 | 318,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 317,500,000원 |
현재 최저가 150,920,000원은 최근 12개월 평균 317,500,000원의 47.5%입니다. 최신 거래인 2026.04. 320,000,000원과 비교해도 현재 경매가격은 크게 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 착시가 아니라, 인수액 0원을 반영한 실질취득가 자체가 최근 거래가격보다 낮은 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,912,880원 |
| 1. 근저당 · 제주신용협동조합 | 264,000,000원 | 148,007,120원 |
| 2. 근저당 · 최칠금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 414,000,000원, 예상 배당액은 148,007,120원이며 미배당은 265,992,880원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 청구액 205,566,054원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인 인수로 계산되지 않으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 중문동 소재 중문중학교 남동측 인근. 주위는 상가·단독주택·공동주택·전·과수원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로와 버스정류장이 인근에 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔을 주거용으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 2층입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·보일러 난방설비·옥내소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접 도로와 대체로 평지이며, 북측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)·소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 32세대의 소규모 오피스텔이고 최근 거래 추세가 -4.0%입니다. 현재 가격 할인은 크지만, 2회 유찰 이력과 단지 경매 통계를 함께 고려할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상이며, 이해관계인 부재로 내부 확인도 곤란했습니다.
- 말소기준 확인. 2020.07.29. 제주신용협동조합 근저당권이 말소기준이며 이후 최칠금 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 328,500,000원보다 최근 12개월 평균 317,500,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -4.0%입니다. 현재 최저가가 충분히 낮더라도 입찰가를 높일 때는 이 방향성을 함께 반영해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부확인이 이뤄지지 않아 유사 건물·공부·탐문·외부관찰을 토대로 평가됐습니다. 이용상황과 관리상태의 재확인이 필요합니다.
- 배당의 미배당과 인수 구분. 채권 미배당 265,992,880원이 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하고, 가격은 크게 내려왔다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.29. 제주신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권은 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 분명한 차이를 보입니다. 최저가 150,920,000원은 최근 12개월 평균 317,500,000원의 47.5%이고, 최신 2026.04. 실거래 320,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 인수액을 포함한 실질취득 기준으로도 최근 시세보다 낮은 구간입니다. 다만 최근 가격 추세가 -4.0%이고, 이미 2회 유찰된 32세대 주거용 오피스텔이라는 점, 감정평가 당시 내부와 임대관계가 명확히 확인되지 않았다는 점까지 합치면 권리와 가격은 긍정적이되, 환금성과 현장 확인은 보수적으로 접근하는 사건입니다.
