부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경50915 · 서울서부지방법원 · 다세대

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

262,788,000원 2억 6,278만 감정가 356,000,000원

감정가의 73% 2026-09-01 낙찰

최저매각가 227,840,000원 최저가 대비 +15%

낙찰일

09-01 낙찰 완료

서울서부지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,278만원

최저가의 10% · 22,784,000원

실거래 대비

▼ 8.1% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.86억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 36% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권이 존재하지만 말소 조건으로 인수 실질은 0원으로 정리 가능한 물건. 현재 최저가는 최근 시세 대비 82.9% 수준.

가격 최저가 227,840,000원 = 최근 12개월 평균 275,000,000원의 82.9%
권리 임차인 이선아 대항력·우선변제권 존재. 단 임차권등기 말소 조건 적용 시 실질 인수 0원
리스크 다세대 소규모 단지·유찰 2회, 임차권 조건 이행 여부 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차권이 확인되는 다세대지만, 매각 조건에 따른 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 해당 임차인 인수 실질은 0원으로 보는 구조입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 거래가 275,000,000원의 82.9% 수준으로 가격 매력은 있으나 조건 이행 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

356,000,000원 / 227,840,000원

2회 유찰 후 진행

실질취득 기준

227,840,000원

조건 적용 시 인수 0원

최근 12개월 평균

275,000,000원

최저가 대비 82.9%

핵심 리스크

임차권 조건

대항력·우선변제 확인

서울서부지방법원 2025타경50915. 서울 은평구 갈현동 한양에이스빌 가동 202호 다세대주택입니다. 소유자는 백미순이며 감정가는 356,000,000원, 현재 최저가는 227,840,000원입니다. 권리 분석의 핵심은 을구 12번 주택임차권입니다. 이선아 임차인은 전입일 2021.11.22, 확정일자 2021.10.29로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경50915
소재지	서울특별시 은평구 갈현로33길 45, 가동 2층202호 (갈현동,한양에이스빌)
물건종류	다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대
소유자	백미순
감정가 / 최저가	356,000,000원 / 227,840,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 330,505,630원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 매각 조건 확인

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이선아	315,000,000원	有	有	실질 0원 조건

⚠️ 임차인 인수 판단 원칙적으로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 91,149,760원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고 조건에 따라 임차권자 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 해당 조건이 이행되는 경우 이선아 임차인 관련 실질 인수액은 0원입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

거래시점	면적	층	거래가
2025.12	58.11㎡	3층	330,000,000원
2025.05	57.81㎡	5층	220,000,000원
2022.02	58.1㎡	2층	315,000,000원
2021.10	58.1㎡	2층	315,000,000원
최근 12개월 평균	-	2건	275,000,000원

최근 거래 기준으로 최저가는 최근 12개월 평균 대비 82.9%입니다. 다만 최근 거래 흐름은 과거 거래 평균 295,000,000원 대비 최근 12개월 평균 275,000,000원으로 12.7% 하락 추세가 반영되어 있어 전체 평균만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.

배당 분배(현재 최저가)

감정가 vs 최근 시세

최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만 임차권 조건 확인이 필요합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 조건 확인. 낙찰 전 매각물건명세서의 임차권 말소 조건 이행 가능 여부를 확인해야 합니다.
인수 위험 관리. 조건 불이행 시 대항력 임차인의 미배당 보증금 문제가 다시 핵심이 됩니다.
환금성. 18세대 규모 다세대로 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.
가격 판단. 최근 12개월 평균 275,000,000원과 최신 거래 330,000,000원을 기준으로 접근해야 합니다.

맺으며 — “가격은 좋지만 조건을 확인해야 한다”

이 물건은 대항력 있는 임차권이라는 큰 변수가 있습니다. 다만 현재 확인된 매각 조건이 적용되면 해당 임차인 관련 실질 인수 부담은 0원으로 정리됩니다. 최저가는 최근 12개월 평균 거래보다 낮아 가격 경쟁력이 있지만, 다세대 특성상 환금성과 임차권 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

대항력 임차권은 있지만, 매각 조건으로 인수 위험을 낮춘다 — 은평구 한양에이스빌 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 매각 조건 확인

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋지만 조건을 확인해야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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현장 사진 (16장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	3억 5,600만원
2	2026-07-28	유찰	2억 8,480만원
3	2026-09-01	대기	2억 2,784만원