제주지방법원 2025타경1412. 제주시 건입동 호텔휘슬제주 8층 838호로, 감정평가상 숙박시설(호텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 정홍원이며, 2016.12.29 소유권 이전과 동시에 광석농업협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 2025.06.13 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 매각물건명세서상 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
권리구조만 보면 단순합니다. 다만 이 물건은 일반 주거용 집합건물이 아닙니다. 주식회사 비지에이피코리아가 소유자로부터 위탁받아 숙박업소 ‘휘슬락호텔’로 운영 중이고, 감정평가 현장조사 당시에도 투숙객이 존재했습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으며, 동일 타입 객실 확인과 외부관찰 등을 통해 감정평가가 이뤄졌으므로 응찰 전 실제 이용상황과 관리상태 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1412 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 건입동 1443-2 호텔휘슬제주 8층 838호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 서부두2길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 숙박시설(호텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상10층 |
| 소유자 | 정홍원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광석농업협동조합 / 49,876,686원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
2016.12.15 케이비부동산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2016.12.29 정홍원에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 광석농업협동조합 근저당권 156,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2025.06.13 임의경매개시결정이 기입됐으며, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 판단은 보류
감정가는 150,000,000원, 현재 최저매각가는 73,500,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 매수인에게 승계되는 금액이 0원이므로 현재 회차에서 실질취득액도 73,500,000원입니다.
하지만 동일·유사 객실의 최근 실거래 비교값이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 호텔 객실은 일반 주거용 부동산과 달리 운영수익, 위탁계약, 관리비·운영비, 영업상태 등에 따라 실제 환금성과 적정가격이 크게 달라질 수 있어 현 회차 가격이 시장가격보다 낮은지는 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 84,223,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 105,876,100원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 121,033,270원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 근저당권의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오상 매수인 승계액은 모든 회차에서 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 근저당 · 광석농업협동조합 | 156,000,000원 | 71,777,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 73,500,000원에서 집행비용 1,723,000원을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당되는 구조로 계산돼 있습니다. 채권최고액 156,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 84,223,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 49,876,686원이며 현재 회차 시나리오에서는 신청채권이 충족되는 것으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 제주시 건입동 ‘탑동광장’ 남측 인근으로 숙박시설, 근린생활시설, 소규모 점포 등이 혼재하는 후면상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 대중교통노선이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 현재 숙박시설(호텔)로 이용 중이며, 주식회사 비지에이피코리아가 소유자로부터 위탁받아 숙박업소 ‘휘슬락호텔’로 운영하고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 시스템에어컨, 전기보일러 냉난방, 옥내소화전, 화재탐지, 스프링클러, 주차타워설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 20미터, 북측 약 15미터, 남측 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 제1종지구단위계획구역 등에 해당하며 장애물제한표면구역·역사문화환경보존지역 등도 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 3,747.3㎡, 상업용·평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 2,549,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·수익가치 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율과 시장가치는 별개입니다. 동일 호텔 또는 유사 숙박시설 객실의 최근 거래와 운영수익을 확인해야 합니다.
- 위탁운영 관계 확인. 주식회사 비지에이피코리아가 소유자로부터 위탁받아 호텔을 운영 중이므로 위탁계약의 존속 여부와 낙찰 후 객실 운영·인도 절차를 확인해야 합니다.
- 점유상태 확인. 현장조사 당시 투숙객이 존재했고 임대관계는 미상입니다. 실제 객실 사용상태와 점유주체를 다시 확인해야 합니다.
- 객실 관리상태 확인. 현장조사에서는 투숙객 때문에 동일 타입 호수와 외부관찰 등을 통해 감정평가가 이뤄졌으므로 해당 838호 내부 상태를 직접 재확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권의 미배당이 발생하더라도 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액을 낙찰자가 자동 승계하는 구조가 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가 및 실제 운영·점유관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 호텔 운영과 가격 검증
이 물건은 권리만 보면 말소기준이 명확하고 매수인이 떠안을 금액도 0원이라 구조가 복잡하지 않습니다. 현재 최저가는 감정가 150,000,000원에서 두 차례 유찰돼 73,500,000원까지 내려왔습니다.
하지만 숙박시설은 일반 아파트처럼 감정가 할인율 하나로 매수 판단을 하기 어렵습니다. 현재 위탁운영 중인 호텔 객실이고 임대관계는 미상이며, 현장조사 때도 실제 투숙객 때문에 해당 객실 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 없음”은 장점이지만, “감정가의 49%이니 싸다”는 결론은 아직 이르다고 보는 것이 맞습니다. 낙찰 전 운영계약, 점유·인도, 객실상태와 실제 시장가치를 확인하는 것이 최종 판단의 핵심입니다.
