대구지방법원 2025타경3800. 포항시 남구 해도동 ‘영동뉴타운’ 3층 301호, 전용 50.44㎡ 다세대주택입니다. 등기부를 처음 보면 말소기준보다 앞선 전세권이 여러 건 있어 복잡해 보입니다. 그러나 홍성민·이경숙· 한성광·김상원 명의 전세권은 각각 2004년, 2006년, 2008년, 2013년에 말소 완료됐고, 2009년 국민건강보험공단 압류도 2013년 해제로 말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들은 낙찰자가 인수하는 권리가 아닙니다.
현재 권리관계의 기준점은 2013.06.18. 농협은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 씨앤아이파이낸셜대부 근저당, KB국민카드 가압류 및 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없는 것으로 명시돼 있어, 등기상 인수 부담은 0원으로 판단됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3800 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 해도동 415-34 3층 301호 도로명: 경상북도 포항시 남구 상공로221번길 32 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.44㎡ · 철근콘크리트조 4층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강현옥 (2013.06.18. 거래가 53,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 18,522,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 씨앤아이파이낸셜대부 / 11,361,644원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 오래된 전세권은 모두 말소됐다
핵심은 ‘설정일’만 보지 말고 ‘말소 여부’까지 확인하는 것입니다. 2001년부터 2008년 사이 설정된 전세권 4건은 말소기준보다 앞서지만, 각각 해지에 따라 등기 자체가 이미 말소됐습니다. 2009년 압류 역시 2013.02.25. 해제로 말소됐습니다. 따라서 선순위처럼 보이는 과거 등기만 합산해 인수액을 계산하면 안 됩니다.
② 가격 검증 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 54,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 18,522,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차에서의 실질취득액도 18,522,000원입니다.
다만 같은 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않아, 최저가가 실제 매매시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 진행 경과를 보여줄 뿐, 현 시점의 시장가치 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 이 건물은 1991.10.24. 준공된 11세대 다세대이고, 동일 단지 경매 통계도 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,522,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 733,396원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 24,000,000원 | 17,788,604원 |
| 2. 근저당 · 씨앤아이파이낸셜대부 | 16,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · KB국민카드 | 27,224,502원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 이미 말소된 과거 전세권은 인수권리와 현재 유효한 담보권에서 제외했습니다. 위 표는 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 가정이며, 실제 채권잔액·집행비용·조세채권 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항고속버스터미널 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·연립주택·다세대주택이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 301호이며, 급·배수설비, 위생설비 및 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목은 대, 토지면적 430.1㎡이며 공시지가는 502,900원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1991년 준공된 11세대 소규모 다세대로, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 과거 말소등기 재확인. 홍성민·이경숙·한성광·김상원 전세권과 국민건강보험공단 압류의 말소등기를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서, 전입세대확인서, 외관 점검 및 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 할인율이 아니라 해도동 일대 전용 50.44㎡ 안팎의 노후 다세대 실거래와 매물 호가를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 내부 상태. 외벽 몰탈 위 페인팅, 목재창호 및 샷시창호 구조로 확인되므로 누수·결로·창호·배관·난방 상태와 수리비를 점검하세요.
- 금융 가능성. 소규모 노후 다세대는 담보평가와 대출한도가 제한될 수 있으므로 입찰 전 금융기관의 취급 가능 여부를 확인하세요.
- 명도 비용. 소유자의 등기상 주소가 본건과 동일하게 변경된 이력이 있으나 현재 점유 상태는 확인되지 않았습니다. 인도명령과 이사 협의 비용을 예비비에 반영하세요.
- 체납 확인. 공용부분 관리비, 도시가스·수도 체납 및 조세채권의 존재 여부를 관계기관과 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 최신 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격과 환금성은 보류”
이 물건의 권리관계는 겉보기보다 깨끗합니다. 오래된 전세권 4건과 압류 1건은 이미 말소됐고, 2013년 농협은행 근저당 이후의 권리도 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이며, 등기상 인수 함정은 확인되지 않습니다.
그러나 투자가치는 별개의 문제입니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 금액이 없고 3회 유찰, 11세대, 1991년 준공이라는 저환금성 요인이 겹칩니다. 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기보다 현장 점유·수리비·대출 가능성·인근 다세대 실거래를 먼저 확인해야 합니다. 권리분석은 통과, 가격과 출구전략은 신중 검토. 이것이 이 물건의 결론입니다.
