서울서부지방법원 2025타경51021. 서대문구 홍제동 192-29 비1층 비101호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 공부상 사무소입니다. 건물은 2022.11.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며 대상 호실은 공부상 제비1층 제비101호입니다. 매각물건명세서에는 공부상 지하 1층이지만 외관상으로는 1층으로 보인다고 기재되어 있습니다.
권리구조의 기준점은 2024.07.05. 조영서 근저당권 40,000,000원입니다. 이후 압류와 조영서의 추가 근저당권, 경매개시결정 등은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 적혀 있어, 점유·사용관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51021 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍제동 192-29 비1층 비101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 사무소 |
| 대상면적 | 48.79㎡ |
| 소유자 | 이용식 · 2024.03.08. 소유권이전 · 거래가액 390,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 311,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 경매개시 채권자 | 한국양계축산업협동조합 |
| 청구액 | 201,556,609원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부에는 2022.11.30. 관악신용협동조합 근저당권 4,032,000,000원이 있었으나 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있고, 2024.03.08. 한국양계축산업협동조합 근저당권 240,000,000원 역시 제공된 권리정보상 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.07.05. 조영서 근저당권 40,000,000원입니다.
말소기준 뒤에는 마포세무서의 압류, 조영서의 추가 근저당권 120,000,000원, 서울서부지방법원의 임의경매개시결정, 마포구 압류가 이어집니다. 이들 권리는 제공된 분석상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 조영서의 두 근저당권을 합계 160,000,000원으로 계산하고, 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
② 가격 비교 — 435,000,000원과 단순 비교하면 안 된다
확인되는 최근 실거래는 2025.09. 435,000,000원 1건입니다. 그러나 거래 면적은 29.12㎡이고 대상 면적은 48.79㎡입니다. 동일 면적이 아니므로 이 거래를 대상 호실의 직접 시세로 보는 것은 적절하지 않습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 대상 물건 최저가 | 48.79㎡ | 비1층 비101호 | 311,200,000원 |
| 최근 실거래 · 2025.09 | 29.12㎡ | 4층 | 435,000,000원 |
수치상으로는 최저가가 최근 실거래의 71.5%입니다. 하지만 이는 서로 다른 면적을 그대로 나눈 산술비율입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이어서 평균 435,000,000원이라는 숫자 역시 독립적인 여러 표본의 평균이 아닙니다. 따라서 71.5%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,156,800원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 조영서 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 조영서 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 146,043,200원 |
현재 최저매각가 311,200,000원을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 조영서 근저당권 160,000,000원은 전액 배당되고, 부족액은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 311,200,000원 | 160,000,000원 | 146,043,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 248,960,000원 | 160,000,000원 | 84,674,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 199,168,000원 | 160,000,000원 | 35,579,648원 | 0원 |
⑤ 입지·이용·정비계획 메모
- 입지. 홍제역(3호선) 동측 인근으로, 주변에는 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 홍제역(3호선)이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 대상 호실은 공부상 사무소로 이용 중이며, 토지는 제2종근린생활시설(사무소) 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물이며 사용승인일은 2022.11.29.입니다. 기본 위생·급배수·난방·주차장·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 각각 약 4~5미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 287.0㎡의 부정형 완경사지이며, 공시지가는 4,427,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 정비예정구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 도로·녹지 등에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일면적 시세 확보. 현재 확인되는 거래는 29.12㎡ 1건뿐입니다. 대상 48.79㎡와 면적이 달라 435,000,000원을 직접 기준가로 쓰지 마세요.
- 71.5% 착시 경계. 최저가가 최근 거래의 71.5%라는 수치는 면적 불일치가 반영되지 않은 단순 산술값입니다.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가의 임대관계가 미상입니다. 현장 점유·사용자를 확인해야 합니다.
- 층 표기 확인. 공부상 지하 1층이나 외관상 1층으로 보인다는 명세서 기재가 있으므로 실제 접근성과 채광·환기·노출 상태를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 대지이고 대상 호실은 공부상 사무소입니다. 실제 이용 및 향후 사용계획과 용도 적합성을 확인하세요.
- 정비계획 진행상태 확인. 주민 열람·공고 단계의 행정절차가 진행 중이므로 정비구역 지정 여부와 행위제한을 서대문구 도시계획과에 확인하세요.
- 환금성 점검. 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 4.9회이고 낙찰률이 0.0%로 집계되어 있어 재매각 수요를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 비교표본부터”
이 물건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 말소기준은 2024.07.05. 조영서 근저당권이고, 현재 311,200,000원부터 3회 유찰 시나리오까지 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 그만큼 단순하지 않습니다. 감정가 389,000,000원에서 한 차례 유찰돼 311,200,000원까지 내려왔고, 최근 거래 435,000,000원 대비 산술상 71.5%입니다. 문제는 그 거래가 29.12㎡이고 대상이 48.79㎡라는 점입니다. 동일면적 비교가 아닌 만큼 “시세 4.35억짜리를 3.11억에 산다”는 식의 해석은 피해야 합니다.
여기에 공부상 사무소, 비1층 표기와 외관상 1층의 차이, 임대관계 미상, 평균 유찰 4.9회라는 환금성 지표, 정비예정구역의 주민 열람·공고 절차까지 함께 봐야 합니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트는 아직 확정하기 어렵다입니다. 이 사건의 승부처는 최저가 자체보다 동일면적·동일용도 실거래를 얼마나 정확히 확보하느냐에 있습니다.
