서울서부지방법원 2025타경51021. 서울 서대문구 홍제동 192-29의 비1층 비101호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가서에는 대상 호실이 공부상 사무소로 이용 중인 것으로 적혀 있습니다. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 제비1층 제비101호이며 사용승인일은 2022.11.29입니다. 소유자 이용식은 2024.02.13 매매를 원인으로 2024.03.08 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 390,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 제공된 말소기준이 2024.07.05 조영서 근저당권 40,000,000원이라는 점입니다. 그 이후 국 압류, 조영서의 추가 근저당 120,000,000원, 경매개시결정, 마포구 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 현재 회차 248,960,000원 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51021 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍제동 192-29 비1층 비101호 · 도로명 서울특별시 서대문구 통일로36길 42 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 공부상 사무소 · 전용 48.79㎡ · 철근콘크리트구조 지상 5층 중 제비1층 제비101호 |
| 소유자 | 이용식 · 2024.02.13 매매 · 거래가액 390,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 248,960,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 201,556,609원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자는 현황을 다시 대조하는 편이 안전합니다. 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 0원입니다.
② 시세 비교 — 57.2% 숫자를 그대로 할인율로 보면 안 된다
확인되는 최근 12개월 거래는 2025.09 전용 29.12㎡, 4층, 435,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 이 한 건뿐이어서 435,000,000원이고, 현재 최저가 248,960,000원은 그 금액의 57.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 29.12㎡ | 4 | 435,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 29.12㎡ | 1건 | 435,000,000원 |
하지만 대상 호실의 전용면적은 48.79㎡로 비교 거래의 29.12㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 “최저가가 최근 거래의 57.2%이니 42.8% 싸다”는 식의 직접 비교는 적절하지 않습니다. 가격상 표면 할인은 크지만, 동일 면적 실거래 근거가 없어 실제 가격 메리트의 신뢰도는 낮습니다. 특히 대상은 비1층 사무소로 이용되는 물건이어서 층·용도 차이까지 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,285,440원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 조영서 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 조영서 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,674,560원 |
현재 최저가 248,960,000원 가정 시 조영서 근저당 160,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 84,674,560원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 248,960,000원 | 160,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 199,168,000원 | 160,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 159,334,400원 | 156,303,718원 | 3,696,282원 | 0원 |
4회 유찰 시나리오에서는 채권자 배당에 3,696,282원의 부족액이 생기지만, 제공된 계산상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수는 여전히 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 하락은 인수부담 증가가 아니라 매각가 자체의 변화로 작용합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍제역(3호선) 동측 인근으로 아파트·다세대주택·학교·각종 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 홍제역(3호선)이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상 5층, 사용승인일 2022.11.29. 기본 위생·급배수·난방·주차장·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사, 제2종근린생활시설(사무소) 및 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북측과 남측으로 약 4~5미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·정비예정구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 4,427,000원/㎡, 토지면적 287.0㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없고 감정평가서상 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 비1층 현장 확인. 공부상 지하 1층이나 외관상 1층으로 보인다는 명세서 기재를 실제 출입구·채광·도로 높이와 대조하세요.
- 시세를 단순 환산하지 말 것. 435,000,000원 실거래는 전용 29.12㎡ 한 건이며 대상 48.79㎡와 면적이 다릅니다. 57.2%를 그대로 할인율로 해석하지 마세요.
- 동일 용도·면적 매매사례 확인. 공부상 사무소·비1층이라는 조건에 맞는 거래 사례를 별도로 확보해야 실제 응찰 상한을 정할 수 있습니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사·점유상태를 입찰 직전에 대조하세요.
- 선행 근저당 현재사항 확인. 한국양계축산업협동조합 근저당과 농업협동조합자산관리회사 권리이전 기재의 현재 효력을 원본 등기부로 재확인하세요.
- 정비사업 진행 단계 확인. 주민 열람·공고 단계의 정비계획이 실제로 어디까지 진행됐는지, 권리산정기준일·행위제한과 연결되는지 서대문구 도시계획과에 확인하세요.
- 환금성 보수적으로 평가. 평균 유찰 4.8회·낙찰률 0%라는 경매 통계를 감안해 향후 매도기간과 가격 할인 가능성을 자금계획에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·관리비·세금 관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격판단은 단순하지 않다”
이 물건은 제공된 권리계산만 놓고 보면 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이라 비교적 정리하기 쉬운 편입니다. 현재 최저가도 감정가 389,000,000원에서 2회 유찰된 248,960,000원까지 내려왔습니다.
하지만 투자 판단의 승부처는 그 다음입니다. 최근 12개월 거래가 435,000,000원이라는 숫자는 대상과 면적이 다른 29.12㎡ 단 한 건뿐이라 직접 시세로 쓰기 어렵습니다. 비1층 사무소라는 상품성, 평균 4.8회 유찰·낙찰률 0%의 낮은 환금성 신호, 정비구역 지정 절차의 진행상태도 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 부담은 낮지만, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건”으로 보는 것이 가장 일관됩니다.
