서울서부지방법원 2025타경51195. 은평구 응암동 광명빌라 1층 102호, 전용 40.21㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부만 보면 인수형 임차권인데, 확약까지 읽으면 결론이 달라진다는 점입니다. 임차권자 이미영은 2021.04.29. 전입·점유를 시작했고 2021.03.29. 확정일자를 받았으며, 보증금은 150,000,000원입니다. 2023.05.12.에는 주택임차권등기도 마쳤습니다.
현재 최저매각가 109,440,000원을 기준으로 배당하면 집행비용 2,332,160원을 제하고 임차보증금에 107,107,840원이 배당돼 42,892,160원이 부족합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금에 가까워지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 2026.05.04. 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이미영 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51195 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 227-15 광명빌라 1층 102호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 백련산로4길 13-20 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 40.21㎡ · 방3·욕실겸화장실1·주방겸식당·발코니·현관 · 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 노진성 · 2021.04.30. 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 109,440,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,976,504원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2025.03.21. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.05.12. 이미영의 주택임차권은 말소기준보다 선순위이고, 전입일 2021.04.29. 역시 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당요구도 2025.06.29. 접수돼 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미영 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2021.04.29. 대항력 | 2021.03.29. 우선변제 | 배당요구 2025.06.29. · 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
주택도시보증공사는 실제 별도 임차인이 아니라 이미영의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인입니다. 따라서 보증금을 이중 합산하지 않으며, 실제 임차인은 1명입니다. 경매개시결정 뒤의 국민건강보험공단 압류와 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 109,440,000원 vs 비교 실거래 175,000,000원
광명하이츠(227-15)는 8세대, 2003.01.14. 준공이며 대상 전용면적은 40.21㎡입니다. 동일 면적 비교 실거래는 2022.05. 2층 175,000,000원 1건입니다. 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래 금액도 모두 175,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 40.21㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 평균 | 40.21㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
현재 최저가 109,440,000원은 이 비교 금액의 62.5%입니다. 그리고 확약 때문에 임차보증금 부족분을 실질 인수하지 않으므로, 현재 회차의 실질취득액도 109,440,000원으로 봅니다. 즉 권리조정 후에도 비교 실거래 대비 가격 차이는 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,332,160원 |
| 1. 임차인 이미영 보증금 | 150,000,000원 | 107,107,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 158,976,504원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당상 이미영 보증금 미배당액은 42,892,160원입니다. 그러나 2026.05.04. 확약에 따라 이 임차인에 관한 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 밖 실질 인수는 없다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 부족분 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 64% | 109,440,000원 | 42,892,160원 | 109,440,000원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 51% | 87,552,000원 | 64,423,936원 | 87,552,000원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 41% | 70,041,600원 | 81,619,149원 | 70,041,600원 |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 매각가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 실질취득비용이 크게 줄지 않습니다. 이 사건은 그와 달리 확약 대상 임차인의 잔존 청구가 실질 0원이므로, 유찰 시 실질취득액도 매각가와 함께 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 영락중학교 남측 인근. 대규모 아파트단지, 단독주택, 다세대·연립주택, 학교와 공원이 산재하는 후면 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물의 1층 102호입니다. 도시가스 개별난방과 상하수도 급배수·위생시설이 있습니다.
- 토지. 159.0㎡, 급경사 사다리형 토지이며 북측·서측으로 각각 6미터·4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역·절대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,460,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인된 동일 면적 거래는 1건입니다. 여기에 7회 유찰 이력이 있어 재매각성과 수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 권리 결론을 바꾸는 핵심 문서는 2026.05.04.자 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서입니다.
- 실제 임차인 수 확인. 실제 임차인은 이미영 1명이며 주택도시보증공사는 해당 임차보증금반환채권의 승계인입니다. 동일 보증금을 중복 계산하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 단순 배당상 미배당은 42,892,160원이지만, 확약 반영 후 실질 인수는 0원입니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 권리 해소 여부만으로 설명하기 어려운 유찰 횟수입니다. 1층, 소규모 다세대, 현장 상태와 매수수요를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 실거래는 175,000,000원 1건입니다. 하나의 거래만으로 목표 매도가를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 현장·서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 한 장의 확약
표면만 보면 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 매각가가 109,440,000원이어서, 낙찰자가 상당한 잔존 보증금을 떠안을 것처럼 보입니다. 실제 단순 배당 부족분도 42,892,160원입니다. 하지만 주택도시보증공사의 확약으로 이 임차인에 대한 잔존 보증금반환청구와 임차권등기 말소 문제가 해소돼 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 109,440,000원이고 비교 실거래 175,000,000원의 62.5% 수준입니다. 가격만 보면 충분한 할인 폭이 있지만, 동시에 이미 7회 유찰됐고 소규모 다세대의 거래 표본도 1건뿐입니다. 이 물건의 결론은 “권리는 확약으로 정리됐고 가격은 낮아졌지만, 7회 유찰이 보여주는 환금성은 반드시 따로 검증해야 한다”입니다.
