45,080,000원
제주지방법원 2025타경1520. 서귀포시 서호동 1524-7 제주서귀포라마다앙코르호텔 제4층 제413호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사장백이고, 말소기준권리는 2016.04.05. 설정된 우리새마을금고 근저당권 96,200,000원입니다. 그 뒤 2025.03.13. 수협은행 가압류 288,047,673원과 2025.07.17. 임의경매개시결정이 이어졌으며, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항없음으로 명시돼 있습니다.
가격만 보면 감정가 92,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 45,080,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 49%는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 비교할 최근 실거래 가격이 없으므로 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 여기에 현장표시가 신신호텔제주월드컵이고, “신신호텔”이 소유자로부터 위탁받아 객실로 운영한다는 진술도 있어 일반 주거용 물건처럼 할인율 하나만 보고 접근하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1520 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1524-7 제주서귀포라마다앙코르호텔 (현장표시: 신신호텔제주월드컵) 제4층 제413호 |
| 물건종류 | 기타 · 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사장백 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 45,080,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새김천새마을금고(합병 전 우리새마을금고) / 66,868,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
임차인 없음. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 해당사항없음이고, 법정지상권 역시 해당사항없음으로 확인됩니다. 2016.04.05. 우리새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 이후 수협은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 권리금액을 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 49% 할인은 ‘시세 대비’가 아니다
현재 최저매각가는 45,080,000원으로 감정가 92,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 절대가격은 크게 낮아졌지만, 최근 거래가격이나 최신 거래 추세가 확인되지 않으므로 “시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 45,080,000원 | 340,379,113원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 31,555,999원 | 353,659,682원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 22,089,199원 | 362,956,080원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가 시나리오는 31,555,999원, 네 번째 유찰 시에는 22,089,199원입니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다. 다만 가격이 내려갈수록 선순위 근저당과 후순위 가압류의 미배당액은 더 커지며, 이는 채권자 측 손실의 문제이지 매수인에게 미배당 채권이 자동 승계된다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,211,440원 |
| 1. 근저당 · 우리새마을금고 | 96,200,000원 | 43,868,560원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 288,047,673원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 45,080,000원 가정 시 집행비용 1,211,440원을 제외한 43,868,560원이 우리새마을금고 근저당에 배당되고, 수협은행 가압류 및 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 340,379,113원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·현장 정보 기준)
- 현장표시. 제주서귀포라마다앙코르호텔로 등기된 집합건물이며 현장표시는 신신호텔제주월드컵입니다.
- 운영상태. 현장에서는 “신신호텔”이 소유자로부터 위탁받아 객실로 운영하고 있다는 진술이 있습니다.
- 토지이용. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 근린상업지역·준주거지역에 걸쳐 있습니다.
- 도로조건. 도로접면은 광대소각이며 대로3류·중로2류·소로2류에 접합니다.
- 계획·규제. 건축계획심의대상구역·하수처리구역·가축사육제한구역·지구단위계획구역에 포함되고, 제2종일반주거지역·준주거지역·근린상업지역에 저촉됩니다.
- 토지 기준. 토지면적 1,525.0㎡, 공시지가 1,237,000원/㎡, 완경사·사다리형으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 동일·유사 객실의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 운영관계 확인. “신신호텔”의 위탁 운영 진술이 있으므로 현재 점유 주체, 객실 인도 방식, 운영계약 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2016.04.05. 우리새마을금고 근저당이 말소기준이며 이후 수협은행 가압류와 경매개시결정이 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서로 재확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 45,080,000원에서 추가 유찰 시 31,555,999원, 22,089,199원 시나리오가 제시돼 있으므로 회차별 가격 기준을 미리 정해둘 필요가 있습니다.
- 비용 확인. 관리비·운영 관련 미납금과 당해세 등 배당표에 반영되지 않을 수 있는 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시장가격
이 사건의 권리구조는 명확한 편입니다. 임차인 없고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며, 말소기준인 우리새마을금고 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리만 놓고 보면 매수인 인수 0원이 핵심입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 92,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 45,080,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 제시되지 않아 이 가격이 실제 시장보다 낮다고 확인할 수 없습니다. 게다가 현장에는 객실 위탁 운영 진술도 있습니다. 권리는 통과, 가격은 검증. 이 물건은 할인율보다 실제 거래가와 운영관계를 확인한 뒤 판단해야 합니다.