제주지방법원 2025타경1531. 서귀포시 남원읍 태흥리 194-41, 도로명 태신천길 63의 부동산으로 사건 용도는 기타 + 토지, 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 420㎡, 지목은 대이며 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 2층 건물이 올라가 있습니다. 매각은 토지·건물을 일괄하며 제시외 건물과 조경수도 매각·평가에 포함됩니다.
권리구조의 출발점은 2022.12.01. 설정된 중도신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 424,800,000원이고 2025.01.06. 312,000,000원으로 변경된 뒤, 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 이 말소기준보다 뒤에 설정된 이대남 근저당과 여러 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1531 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 194-41 · 태신천길 63 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 토지 | 420㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 공시지가 117,800원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 2층 · 단독주택 이용 |
| 소유자 | 김종용 |
| 감정가 / 최저가 | 458,067,360원 / 224,453,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 269,303,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 · 조경수 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.12.01. 중도신용협동조합 근저당입니다. 이후 2025.01.06. 이대남의 40,000,000원 근저당과 조일금속·유진기업·롯데카드· 케이비국민카드·하나은행·삼애신용협동조합·서울보증보험의 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준 뒤의 권리입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없고, 법정지상권도 해당사항 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전영선 | 제시 건물 | 2025.07.28 | 미상 | 16,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전영선의 전입신고일은 2025.07.28.로 말소기준인 2022.12.01.보다 늦습니다. 따라서 현 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 관련 세부사항은 확인이 필요하지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가는 458,067,360원이고 현재 최저매각가는 224,453,000원입니다. 2회 유찰을 거치며 감정가의 약 49.0% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 157,117,100원, 그 다음은 109,981,970원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,453,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,942,342원 |
| 1. 근저당 · 중도신용협동조합 | 424,800,000원 | 220,510,658원 |
| 2. 근저당 · 이대남 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 조일금속 | 89,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유진기업주식회사 | 67,581,250원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 13,446,930원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,321,696원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사하나은행 | 104,315,906원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 삼애신용협동조합 | 31,684,816원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 57,872,597원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정의 총 채권액은 849,023,195원, 채권자 배당액은 220,510,658원, 미배당은 628,512,537원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 224,453,000원 | 49% | 628,512,537원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 157,117,100원 | 34% | 694,905,734원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 109,981,970원 | 24% | 741,380,973원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권 269,303,931원에 대한 배당 가정액은 220,510,658원으로 전액 충족되지 않습니다. 3회 유찰 시 154,117,461원, 4회 유찰 시 107,642,222원으로 더 줄어듭니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서귀포시 남원읍 신흥리 흥산초등학교 북서측 원거리 약 1.3㎞ 지점으로, 주변은 단독주택·타운하우스단지·전·과수원이 혼재하는 지방도 주변 주택 및 농경지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 2층 단독주택이며 제주석타일·대리석·벽지·타일, 시스템창호가 사용됐습니다. 위생·급배수, 시스템에어컨, 유류보일러 냉난방설비가 있습니다.
- 토지. 420㎡, 지목 대, 평지·자루형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 생산관리지역이고 공시지가는 117,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 전영선은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구·배당순위 관련 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 조경수가 포함되므로 현장 경계와 실제 매각 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 생산관리지역과 경관·생태계·지하수 관련 보전구역이 겹칩니다. 향후 증·개축이나 개발 계획이 있다면 규제 내용을 먼저 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 감정가 할인율 자체를 시세 할인율로 해석하지 않는 것이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.29.입니다. 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사와 현장을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2022년 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 1명의 전입도 말소기준 뒤라 매수인 인수액은 0원입니다. 법정지상권도 명시상 해당사항이 없습니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 두 번 유찰돼 458,067,360원의 감정가가 224,453,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 ‘싼 가격’이라고 평가할 실거래 근거는 없습니다. 단독주택·토지 일괄매각이라는 물건 특성과 각종 토지이용 규제를 함께 봐야 합니다. 권리는 합격, 가격은 현장·시세 확인 후 판단. 이 물건의 핵심입니다.
