서울서부지방법원 2025타경51285. 등기상 물건은 서울특별시 은평구 응암동 676-20 제니더플래인엣명지 지1층 비03호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 고완석이며 2021.04.30 거래가액 183,000,000원에 지분 전부를 취득했습니다. 현재 경매의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”가 아니라, 그 임차권의 잔존 보증금 청구가 확약으로 매수인에게 넘어오는지 여부입니다.
안우현은 2021.04.30 전입·점유를 시작했고 2021.05.03 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리로 선언된 국의 압류는 2022.09.15이므로, 임차인은 그보다 앞선 시점에 대항요건을 갖춘 구조입니다. 보증금은 183,000,000원입니다. 일반적인 배당 계산만 놓고 보면 현재 최저가 147,840,000원에서 집행비용을 뺀 뒤 144,970,240원이 배당되어 38,029,760원이 미배당됩니다. 하지만 이 사건에는 그 일반론을 뒤집는 2026.05.04 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51285 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 676-20 제니더플래인엣명지 지1층 비03호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.04.30 매매 · 거래가액 183,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 147,840,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2021.01.07 |
| 대상 면적 | 29.89㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안우현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 183,000,000원 | 有 2021.04.30 전입·점유 | 有 확정 2021.05.03 · 배당요구 | 0원 · 확약 반영 |
등기상 2021.01.20 관악신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 5,916,000,000원이지만 2021.04.22 일부포기로 이미 말소된 권리입니다. 현 경매의 말소기준은 2022.09.15 국의 압류이며, 2023.07.06 안우현의 임차권등기와 2025.04.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 싸지만 하락 추세와 반복 유찰을 같이 봐야 한다
가격 비교는 과거 전체 평균 337,125,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 315,000,000원이며 최신 거래는 2026.04의 380,000,000원입니다. 현재 최저가 147,840,000원은 최근 12개월 평균의 46.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 29.86㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 28.99㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2025.02 | 28.22㎡ | 2 | 377,000,000원 |
| 2025.02 | 28.22㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2024.05 | 29.86㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 2024.04 | 28.99㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 2021.09 | 28.99㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2021.06 | 29.86㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 315,000,000원 |
표면 가격만 보면 현재 최저가는 최근 거래 수준보다 크게 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -8.6%로 하락 방향입니다. 또 이 물건은 이미 7회 유찰됐고, 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수도 8.5회입니다. 따라서 “시세 대비 낮다”는 사실만으로 환금성과 낙찰 가능성을 낙관해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,869,760원 |
| 1. 임차인 안우현 보증금(우선변제) | 183,000,000원 | 144,970,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 183,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 안우현 보증금의 부족분은 38,029,760원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했으므로 실질 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 원칙상 인수액 증가, 확약 반영 시 0원
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 · 감정가 64% | 147,840,000원 | 38,029,760원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 51% | 118,272,000원 | 67,183,808원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 41% | 94,617,600원 | 90,485,517원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 보증금 183,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차보증금 반환채권 승계인이 잔존 청구권을 포기했으므로, 안우현 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 처리됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울응암초등학교 남측 인근. 다세대주택·아파트단지·주거용 오피스텔·근린생활시설·교육시설이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 새절역이 근거리에 소재합니다.
- 이용상태. 등기·사건상 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가 당시 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 2021.01.07 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물의 지1층 비03호입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 4,249,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래·환금성. 단지는 16세대이며 최근 거래 추세는 -8.6%, 경매통계 평균 유찰 횟수는 8.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 권리결론은 2026.05.04 제출된 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 배당 부족액은 현재 회차 기준 38,029,760원이지만 확약 적용으로 실질 인수 0원이라는 구조를 매각물건명세서와 확약서 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 용도와 실제 이용 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정상 이용은 주거용 오피스텔입니다. 실제 사용과 관련한 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 이미 7회 유찰됐고 단지 평균도 8.5회입니다. 낮은 최저가만 보지 말고 지1층 비03호의 현황과 거래 가능성을 직접 점검해야 합니다.
- 시세 방향성 확인. 최근 12개월 평균은 315,000,000원이지만 최근 대비 과거 추세는 -8.6%입니다. 최신 거래 380,000,000원 하나만으로 상단 시세를 고정해서는 안 됩니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 같은 말이 아니다
이 사건의 첫인상은 강합니다. 보증금 183,000,000원의 대항력 임차권이 있고, 현재 최저가 147,840,000원보다 보증금이 큽니다. 일반적인 사건이라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어와 최저가가 내려가도 실질취득 총액이 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 그러나 이 사건은 다릅니다. 주택도시보증공사가 보증금반환채권을 양수한 승계인으로서 잔존 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 그래서 권리상 실질 인수는 0원입니다.
가격만 보면 확약 반영 실질취득 147,840,000원은 최근 12개월 평균 315,000,000원의 46.9%입니다. 다만 이미 7회 유찰됐고 최근 거래 추세도 -8.6%입니다. 따라서 결론은 “확약으로 인수 위험은 해소됐지만, 반복 유찰과 실제 환금성은 별도로 검증해야 하는 물건”입니다. 권리 해석의 핵심은 확약서, 가격 판단의 핵심은 반복 유찰 원인입니다.
