220,500,000원
제주지방법원 2025타경1586. 제주시 노형동 노형휴캐슬 2층 201호로, 사건상 용도 표시는 대지이며 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 김산·김진·김혁이 각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2018.03.20. 김인석이 거래가 476,700,000원에 소유권을 취득했고, 2025.04.05. 상속을 원인으로 세 공유자에게 소유권이 이전됐습니다.
권리분석의 기준점은 2020.04.07. 설정된 서귀포시축산업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 240,000,000원이고 2021.03.17. 채권최고액 320,000,000원으로 변경등기가 있습니다. 이후 경매개시결정과 제주안덕농업협동조합·농업협동조합중앙회의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1586 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 2574-2 노형휴캐슬 2층 201호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 월광로 140 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층~지상8층 · 제2층 제201호 · 사용승인일 2018.01.19 |
| 현재 소유자 | 김산 3분의 1 · 김진 3분의 1 · 김혁 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 220,500,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 서귀포시축산업협동조합 / 265,553,879원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준권리는 2020.04.07. 서귀포시축산업협동조합 근저당입니다. 임차인의 전입일은 2023.12.26.로 말소기준보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 2025.08.08. 경매개시결정과 2025.08.29.·2025.09.08. 가압류도 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금은 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 사용부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경림 | 2층 201호 · 주거 | 2023.12.26 | 30,000,000원 | 1,666,666원 | 2025.10.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박경림의 전입일은 말소기준권리인 2020.04.07.보다 늦은 2023.12.26.이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.10.14. 접수됐으나 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 450,000,000원, 현재 최저매각가는 220,500,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 물건과 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 220,500,000원 | 216,613,000원 | 152,919,298원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 154,350,000원 | 151,389,100원 | 218,143,198원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 108,045,000원 | 105,732,370원 | 263,799,928원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매각가는 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 반대로 채권자 미배당액은 현재 152,919,298원에서 3회 유찰 시 218,143,198원, 4회 유찰 시 263,799,928원으로 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,887,000원 |
| 1. 근저당 · 서귀포시축산업협동조합 | 240,000,000원 | 216,613,000원 |
| 2. 가압류 · 제주안덕농업협동조합 | 79,757,784원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 49,774,514원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,887,000원을 제외한 216,613,000원이 서귀포시축산업협동조합에 배당되고 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 예상됩니다. 채권자 총 미배당액은 152,919,298원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 백록초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통노선이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 35미터, 북동측 약 25미터, 남서측 약 10미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 2층 201호는 근린생활시설이며, 기본위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 3,767,000원/㎡입니다. 토지면적은 560.5㎡로 기재돼 있습니다.
- 제한. 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 주변 유사 근린생활시설의 실제 거래·임대 조건을 확인하세요.
- 임차인 원본 확인. 박경림은 대항력 없음으로 정리되지만, 확정일자와 우선변제 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 재확인하세요.
- 점유·명도. 2층 201호를 주거로 사용하는 임차인이 확인돼 있으므로 현장 점유 상태와 인도 일정은 별도로 점검하세요.
- 근저당 변경등기. 2020.04.07. 채권최고액 240,000,000원 설정 후 2021.03.17. 320,000,000원으로 변경된 등기를 원본에서 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도 표시는 대지, 감정평가 이용상태는 근린생활시설이므로 실제 사용·영업 가능 범위와 관련 규제를 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.04.07. 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 1명의 전입은 2023.12.26.로 뒤여서 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하고, 명시된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 뒷받침할 실거래 비교값이 없습니다. 게다가 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 확인 가능, 가격은 현장·시세 검증 후 판단”이 맞습니다. 낮아진 최저가 자체보다 실제 사용가치와 주변 거래가격을 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
