서울서부지방법원 2025타경51363. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 4층 406호입니다. 현재 소유자는 이경희이며, 2017.09.21 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이번 경매에서 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023.09.13 설정된 주식회사오케이대부캐피탈삼성의 근저당권 165,000,000원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하고, 같은 날 설정된 전세권 5,000,000원도 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인으로 신고된 사람은 없습니다. 예상배당에서도 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 물건의 성격을 일반적인 주거용 집합건물로 보면 안 됩니다. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고가 모두 교육연구및복지시설임을 명시하고 있으므로, 입찰 전 실제 사용 가능 범위와 목적 적합성을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51363 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 4층 406호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 용도 | 교육연구및복지시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 12층 구분건물 내 4층 406호 |
| 소유자 | 이경희 |
| 감정가 / 최저가 | 940,000,000원 / 601,600,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 114,116,712원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2023.09.13 근저당권입니다. 주식회사오케이대부캐피탈삼성이 채권최고액 165,000,000원으로 설정했고, 같은 날 건물 전부에 전세금 5,000,000원의 전세권도 설정했습니다. 2025.08.08 임의경매개시결정이 접수됐으며, 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 64%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 940,000,000원, 현재 최저매각가는 601,600,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시에는 3회 유찰 481,280,000원(51.2%), 4회 유찰 385,024,000원(40.96%)으로 계산됩니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이용상태가 교육연구및복지시설이므로, 일반 주거용 시세와 단순 비교하는 접근도 피해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 601,600,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 481,280,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 385,024,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 601,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,416,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 423,184,000원 |
현재 최저가 601,600,000원 가정 시 채권 170,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 423,184,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 은평구 소재 은평구청 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 교육연구및복지시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 12층 구분건물 내 4층 406호이며, 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 냉난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전 등이 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4.5m 내외 막다른 도로와 접하며 차량 접근이 가능하고, 서측으로 노폭 약 2.5m 내외 막다른 도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 토지로 구분건물의 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 2,555㎡, 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 도로에 접하고, 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 기타. 임대관계 등은 미상이며, 미납관리비 등 제세공과금은 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확인. 매각물건명세서와 집합건축물대장상 교육연구및복지시설입니다. 계획한 이용 목적이 가능한지 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 단정할 근거가 없습니다.
- 권리 원본 대조. 2023.09.13 근저당권이 말소기준권리이며 같은 날 설정된 전세권도 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 최종 대조해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계 등은 미상입니다. 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 미납관리비·제세공과금. 감정평가서에서도 재확인을 요구하고 있으므로 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 481,280,000원, 4회 유찰 시 385,024,000원이지만 가격 하락 자체가 적정가를 의미하지는 않습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 용도와 가격 검증은 별개”
이 사건은 현재 확인된 배당구조상 매수인 인수액 0원이고, 2023.09.13 말소기준권리 이후의 근저당권·전세권·경매개시결정도 매각으로 정리되는 구조입니다. 권리 자체는 비교적 단순합니다.
그러나 현재 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만으로 매력적인 가격이라고 평가할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 무엇보다 이 부동산은 교육연구및복지시설입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 할인됐는가’보다 이 용도를 실제로 어떻게 활용할 수 있고, 그 전제에서 601,600,000원이 적정한가를 검증하는 데 있습니다. 권리 부담은 낮지만, 용도와 시세 검증 전에는 가격 판단을 보수적으로 두는 편이 맞습니다.
