부동산임의경매

2025타경51363 · 서울서부지방법원 · 건물
철근콘크리트조 56.340㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

601,600,000원 6억 160만 감정가 940,000,000원

감정가의 64% ▼ 36% 할인

다음 매각기일

09-01

서울서부지방법원 10:00

입찰 보증금

6,016만원

최저가의 10% · 60,160,000원

감정가 대비

▼ 36.0% 싸게 매수

감정가 9.40억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 36% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리관계는 정리되는 구조이며 1회 유찰로 최저가는 7.52억입니다. 다만 주거용 아파트가 아닌 교육연구및복지시설 용도 확인이 핵심입니다.

가격 최저매각가 752,000,000원(감정가 80%)
자금 매각가 기준 배당채권 170,000,000원 전액 변제 예상 · 매수인 인수 0원
리스크 집합건축물대장상 교육연구및복지시설, 임대관계 미상 및 관리비 재확인 필요

한 줄 평 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 일반적인 주거 아파트가 아니라 교육연구및복지시설로 확인되어, 낙찰 전 용도와 실제 이용 가능성을 반드시 확인해야 하는 물건입니다.

감정가

940,000,000원

평가금액

최저가

752,000,000원

1회 유찰(80%)

실질취득

752,000,000원

인수 0원

핵심지표

용도 확인

교육연구및복지시설

서울서부지방법원 2025타경51363. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 4층 406호 집합건물입니다. 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2023년 설정된 오케이대부캐피탈삼성 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 전세권 및 관련 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건의 핵심은 단순한 권리 분석보다 사용 목적 확인입니다. 감정평가상 집합건축물대장 이용상태가 교육연구및복지시설로 확인되어, 주거용 물건처럼 접근하기보다 실제 이용 가능성과 임대 가능성을 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51363
소재지	서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 4층406호
물건종류 / 용도	기타 · 집합건물 · 교육연구및복지시설
소유자	이경희
감정가 / 최저가	940,000,000원 / 752,000,000원
신청채권 / 청구액	오케이대부캐피탈 관련 채권 · 114,116,712원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2023.09.13 설정된 을구 4번 근저당권입니다. 이후 전세권 및 질권 관련 등기는 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 부담하는 권리는 0원으로 분석됩니다.

② 배당 분석 — 채권은 전액 변제 구조

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	9,920,000원
근저당권 · 오케이대부캐피탈삼성	165,000,000원	165,000,000원
전세권 · 오케이대부캐피탈삼성	5,000,000원	5,000,000원
잔여 · 소유자 교부	-	572,080,000원

매각대금 배분 (최저가 7.52억)

회차별 취득가격

1회 유찰 후 7.52억 진행, 추가 유찰 시 가격 조정 가능.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

⚠️ 확인 필요 집합건축물대장상 이용상태가 교육연구및복지시설입니다. 주거 목적 활용 여부와 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 입지·현황 메모

위치. 서울특별시 은평구 소재 은평구청 북측 인근이며 주위는 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재합니다.
교통. 인근 버스정류장이 소재합니다.
구조. 철근콘크리트조 평지붕 12층 구분건물 내 4층 406호입니다.
토지. 제2종일반주거지역 내 구분건물 건부지로 이용 중입니다.

④ 입찰 체크리스트

용도 확인. 교육연구및복지시설 등록 상태와 실제 이용 현황을 반드시 대조하세요.
임대관계. 임대관계 등은 미상으로 확인되어 점유 상태 확인이 필요합니다.
관리비. 미납관리비 등 제세공과금 여부를 재확인해야 합니다.
권리. 등기부상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 용도가 승부처”

이 물건은 권리분석 측면에서는 안정적인 편입니다. 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 정리되고 매수인 인수액도 없습니다. 다만 일반 아파트와 달리 교육연구및복지시설이라는 점이 가장 중요한 변수입니다. 낙찰 판단은 가격뿐 아니라 실제 사용 가능성과 전환 가능성을 확인한 뒤 결정해야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	9억 4,000만원
2	2026-07-28	유찰	7억 5,200만원
3	2026-09-01	대기	6억 160만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 용도 확인이 필요한 물건 — 은평 시니어캐슬 클라시온 406호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 배당 분석 — 채권은 전액 변제 구조

③ 입지·현황 메모

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 용도가 승부처”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (15장)

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