말소기준보다 앞선 최선희의 200,000,000원 임차보증금은 원래 미배당액이 매수인에게 남는 구조지만, 신청채권자 주택도시보증공사가 최선희의 보증금반환채권 승계인으로서 잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 제출했습니다. 따라서 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 최근 거래는 170,000,000원까지 내려왔고 최근 거래와 이전 거래의 추세도 -15.0%입니다. 6회 유찰이라는 사실 자체가 환금성 경고 신호입니다.
서울서부지방법원 2025타경51382. 한힘주택 4층 404호, 전용 44.32㎡의 오피스텔입니다. 이 사건은 표면만 보면 말소기준권리보다 앞선 200,000,000원 임차보증금 때문에 매수인 인수형으로 보입니다. 실제 배당 계산에서도 최선희에게 127,932,160원이 배당되고 72,067,840원이 미배당으로 남습니다. 하지만 여기서 반드시 비고의 확약을 함께 봐야 합니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 최선희의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이고, 배당으로 전액 변제되지 않더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 행사하지 않으며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.05.04 제출했습니다. 따라서 72,067,840원은 룰상 미배당액으로 병기하되, 이 확약이 적용되는 최선희 승계채권의 실질 인수액은 0원입니다.
다만 이 확약을 다른 점유자에게 확대 적용하면 안 됩니다. 홍대호는 2024.09.02 전입으로 2023.10.23 말소기준권리보다 뒤이므로 제공 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있지만 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 최선희 승계채권의 확약과 별개로 현 점유·명도와 실제 임대차 조건은 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51382 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 126-15 한힘주택 4층404호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 44.32㎡ · 제4층 제404호 · 9층 건물 내 |
| 소유자 | 문지우 · 2021.09.07 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 130,560,000원 (6회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약까지 봐야 한다
말소기준은 2023.10.23 국의 압류입니다. 최선희는 2021.09.07 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.08.19, 임차권등기는 2023.09.13입니다. 모두 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금도 200,000,000원으로 최저매각가 130,560,000원보다 큽니다.
| 관계인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최선희 | 2021.09.07 | 2021.08.19 | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 반영 |
| 홍대호 | 2024.09.02 | — | 미상 | 대항력 없음 |
| 주택도시보증공사 | 최선희 채권 승계 | 2021.08.19 | 200,000,000원 | 승계인 중복합산 제외 |
실제 임차인은 최선희·홍대호 2명 기준으로 봅니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 비고상 최선희의 임차보증금반환채권 승계인이므로 동일 200,000,000원을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확약은 최선희 승계채권에만 적용되며 홍대호에게 확대 적용되지 않습니다.
② 시세 비교 — 76.8% 할인보다 ‘-15.0% 추세’를 같이 봐야 한다
한힘주택은 8세대, 2011.08.19 준공이며 비교 대상 전용면적은 44.32㎡입니다. 확인되는 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 185,000,000원이지만 이 값에는 2021.09 거래 200,000,000원이 포함되어 있습니다. 가격 메리트 판단은 더 최근의 2025.07 거래 170,000,000원과 최근 12개월 평균 170,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 44.32㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 44.32㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | 44.32㎡ | 2건 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.32㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
최저매각가 130,560,000원은 최근 12개월 평균 170,000,000원의 76.8%입니다. 확약 반영 후 실질 인수가 0원이므로 실질취득도 130,560,000원으로 동일합니다. 가격만 보면 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 최근 거래가 이전 거래보다 -15.0% 낮아졌고, 비교 가능한 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 따라서 과거 평균 185,000,000원 대비 할인율만 보고 가격 점수를 높게 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,627,840원 |
| 1. 임차인 최선희 보증금 | 200,000,000원 | 127,932,160원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최선희 보증금의 부족분은 72,067,840원으로 산출됩니다. 다만 2026.05.04 확약에 따라 최선희 채권 승계분의 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 응암3동 주민센터 북측 인근 주거지대로 다세대주택·단독주택이 위치하며, 은명초·신사초·신진과고·신사근린공원·불광천과 응암로21길 주변 음식점·카페·편의점 등이 소재합니다.
- 교통. 인근 증산로변에 버스정류장이 있고 남서측 인근에 지하철 6호선 새절역, 북서측 인근에 지하철 6호선 응암역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 제4층 제404호이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장시설이 되어 있습니다.
- 토지·도로. 응암동 126-15·126-14 두 필지 일단의 토지이며 평지, 세장형이고 남서측으로 폭 약 3~4미터 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함되며 공시지가는 4,041,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 한힘주택은 8세대이며 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 경매 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.05.04 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 매각물건명세서 원본에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 확약 범위 구분. 확약은 최선희 채권 승계분에만 적용됩니다. 홍대호에게 자동 적용되는 문서가 아닙니다.
- 홍대호 점유 확인. 2024.09.02 전입으로 말소기준 이후여서 제공 자료상 대항력은 없지만, 보증금과 실제 점유 상태는 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 170,000,000원은 이전 200,000,000원보다 낮고 최근 대비 이전 거래 추세는 -15.0%입니다. 전체 평균 185,000,000원보다 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 오피스텔이고 현재 6회 유찰 상태입니다. 최근 거래 표본도 적어 재매각 시 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 2억원보다 중요한 것은 확약의 효력과 환금성”
이 사건을 최저가 130,560,000원과 선순위 임차보증금 200,000,000원만 놓고 보면 전형적인 고액 인수형으로 보입니다. 배당표에서도 72,067,840원이 미배당으로 남습니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사는 최선희 보증금반환채권의 승계인으로서 잔존 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 따라서 최선희 승계채권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 최저매각가 130,560,000원으로 봅니다.
가격은 최근 12개월 평균 170,000,000원의 76.8%로 내려와 있지만, 최근 거래 추세는 -15.0%이고 현재까지 6회 유찰됐습니다. 동일 면적 최근 거래도 1건뿐이고 전체 세대수는 8세대입니다. 즉 이 물건은 권리의 큰 폭탄은 확약으로 제거됐지만, 시장성과 환금성이 남아 있는 유형입니다. 권리만 보고 고평가할 사건도, 최저가 할인율만 보고 낙관할 사건도 아닙니다.