제주지방법원 2025타경1654. 애월읍 광령리 2650-6 일원의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호(2)는 단독주택, 기호(3)는 다가구주택으로 이용 중이며, 토지는 주거용 건부지입니다. 공부상 건물 소재지는 광령리 2650-6·2650-13·2650-16으로 되어 있으나 지적합병으로 실제 소재지는 광령리 2650-6입니다. 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
등기상 핵심은 2018.06.05 설정된 신제주신용협동조합의 채권최고액 1,118,000,000원 근저당입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계에서는 별도 확인이 필요합니다. 7명의 점유자 가운데 지달현의 전입일은 2017.10.31로 말소기준보다 앞서며, 보증금과 확정일자가 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1654 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 2650-6 |
| 등기상 부동산 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 2650-6, 2650-13, 2650-16 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 및 다가구주택 · 주거용 건부지 |
| 토지 | 654.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 지은주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 879,671,100원 / 431,039,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 941,904,790원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 선순위 점유자가 핵심
2017년 설정됐던 소유권이전청구권 가등기와 그 이전등기는 2018.06.05 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 신제주신용협동조합 근저당입니다. 2018.12.07 후순위 근저당, 2021년 가압류 2건, 2025년 제주특별자치도 압류, 2025.09.04 경매개시결정, 2026년 국민건강보험공단 압류는 모두 기준권리 뒤에 위치합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 점유자 7명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종식 | 현장표시 101호 부분 | 2024.05.09 | 미상 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 없음 |
| 김효자 | 현장표시 102호 부분 | 2024.09.23 | 미상 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 없음 |
| 양영철 | 현장표시 301호 부분 | 2025.02.07 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 없음 |
| 박덕애 | 현장표시 302호 부분 | 2021.09.14 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 없음 |
| 지달현 | 미상 | 2017.10.31 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 필요 |
| 박창수 | 현장표시 301호 부분 | 2025.08.04 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 없음 |
| 정선재 | 현장표시 202호 부분 | 2025.02.25 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 없음 |
김종식·김효자·양영철·박덕애·박창수·정선재는 전입일이 2018.06.05 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 지달현은 기준권리보다 앞선 전입입니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 현재 최저가 431,039,000원을 곧바로 실질취득가로 놓고 “49%니까 싸다”고 판단할 수 없습니다. 실제 인수액이 생기면 실질취득가는 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액으로 봐야 합니다.
③ 가격·배당 구조 — 49%까지 내려와도 채권은 804,080,308원 미배당
현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가 431,039,000원으로 감정가 879,671,100원의 49%입니다. 그러나 배당 구조상 가격 하락분 대부분은 선순위 근저당의 미배당으로 연결됩니다. 채권 총액 1,228,408,918원 중 현재 가정 매각가에서 배당되는 채권액은 424,328,610원이고, 804,080,308원이 미배당으로 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 431,039,000원 | 424,328,610원 | 804,080,308원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 301,727,300원 | 296,703,118원 | 931,705,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 211,209,110원 | 207,452,182원 | 1,020,956,736원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 431,039,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 6,710,390원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 신제주신용협동조합 | 1,118,000,000원 | 424,328,610원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 신제주신용협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 아주캐피탈 주식회사 | 17,309,025원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 신한카드주식회사 | 28,099,893원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 6,710,390원을 제외한 424,328,610원이 을구 8번 근저당에 배당되고 후순위 채권은 배당되지 않습니다. 소유자 잔여도 0원입니다. 이 배당 계산은 매수인 인수액을 0원으로 두고 있지만, 선순위 전입자 지달현의 보증금이 확인되지 않아 실제 취득부담은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 제주관광대학교 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·농경지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 토지는 주거용 건부지, 기호(2)는 단독주택, 기호(3)는 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 기호(2)는 블록구조 판넬지붕 단층으로 사용승인일 2009.06.17, 기호(3)는 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 3층으로 사용승인일 2010.08.02입니다.
- 설비. 기호(2)·기호(3) 모두 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 654.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지, 자루형, 도로접면 세로한면(가), 공시지가 263,300원/㎡입니다.
- 규제. 경관보전지구4등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전4등급·공장설립제한지역· 하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 토지상 경계표시를 위해 설치된 담장 등도 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 건물의 공부상 소재지 2650-6·2650-13·2650-16은 지적합병으로 실제 2650-6입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지달현 임대차부터 확인. 전입일 2017.10.31, 말소기준 2018.06.05입니다. 보증금·확정일자·점유부분을 확인하기 전에는 인수액과 실질취득가를 확정하지 마세요.
- “49%” 숫자만 보지 않기. 현재 최저가는 431,039,000원이지만 선순위 임차보증금이 인수될 경우 실제 취득부담은 그만큼 증가합니다.
- 점유자 7명 현장 대조. 101호·102호·202호·301호·302호 등 현장표시와 실제 점유관계를 대조해야 하며, 301호에는 양영철과 박창수 두 명이 기재되어 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지, 단독주택, 다가구주택, 제시외 건물, 담장 등의 평가·매각 포함 범위를 현장에서 다시 확인하세요.
- 권리자 변경 확인. 2018.06.05 설정된 을구 8번 근저당은 2025.10.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 을구 10번 근저당도 같은 날 이전됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 보증금이 먼저다
감정가 879,671,100원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 431,039,000원까지 내려온 모습만 보면 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건은 최저가가 아니라 선순위 점유관계가 먼저입니다. 지달현의 전입은 2017.10.31로 말소기준 근저당보다 앞서고, 보증금은 미상입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있어도, 이 임차관계가 확인되지 않는 한 실질취득가 역시 확정할 수 없습니다.
등기부상의 후순위 권리 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 실제 인수부담을 모르는 상태에서 감정가 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하는 것은 금물입니다. 이 물건의 결론은 “2회 유찰이니 싸다”가 아니라, “선순위 전입자의 보증금과 점유관계를 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 한다”입니다.
