제주지방법원 2025타경1674. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 주변은 단독주택·전·과수원이 혼재하는 마을 주변 주택 및 농경지대입니다. 권리의 출발점은 2018.08.22. 제주신용협동조합이 설정한 채권최고액 2,470,000,000원의 근저당권입니다. 그보다 앞선 농협은행 근저당권 2건은 2018.08.23. 해지로 말소됐으므로 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 2025.09.01. 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐고, 말소기준 근저당권은 2025.10.31. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
현재 최저매각가는 1,436,740,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 가격이 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실만으로 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 최근 실거래 비교 없이 권리·배당·유찰 구조를 중심으로 봐야 하며, 특히 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1674 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 1653 |
| 등기부 건물 | 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 1658 · 청수북2길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가상 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강재호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,932,121,200원 / 1,436,740,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,037,123,004원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 매수인 인수 0원
핵심은 2018.08.22. 제주신용협동조합 근저당권입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 2025.10.31. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이루어진 근저당권 이전은 기존 말소기준 근저당권의 채권자 지위가 이전된 것으로, 별도의 선순위 권리가 새로 생긴 구조는 아닙니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤현우 | 미상 | 2025.05.07 | 미상 | 미상 | 2025.11.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격·유찰 구조 — 49%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저가 1,436,740,000원, 감정가 대비 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,005,717,999원, 4회 유찰 시 704,002,599원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 단지 실거래를 곧바로 비교하는 유형이 아닙니다. 현재 확인되는 감정평가 이용상태도 주택과 토지가 결합된 구조이고, 토지는 과수원·농지 성격을 포함합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 가점하지 않습니다. 현장 이용상태, 농지 취득 가능성, 제시외 건물과 토지별 가치까지 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,436,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,767,400원 |
| 2. 근저당권 · 제주신용협동조합 | 2,470,000,000원 | 1,419,972,600원 |
| 근저당권 미배당 | - | 1,050,027,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 16,767,400원을 제외한 1,419,972,600원이 근저당권 배당으로 계산되며, 채권최고액 기준 미배당은 1,050,027,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 이용상태·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중입니다. 잡석조 스레트지붕 지상1층으로, 외벽은 시멘트몰탈·몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 모노륨, 창호는 하이새시 등입니다.
- 주위환경. 청수리마을회관 북서측 근거리에 위치하고, 단독주택·전·과수원이 혼재하는 마을 주변 주택 및 농경지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 중산간도로가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 확인된 토지 정보는 과수원, 705.0㎡, 완경사·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 49,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역이 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록7은 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 ‘과수원’입니다. 목록3은 공부상 면적 39.6㎡이나 실측면적은 62.6㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 과수목·조경수 등이 매각에 포함됩니다. 감정평가서상 제시외 건물 ‘ㄱ~ㅂ’에 대해서는 채무자 및 소유자가 작성한 철거승낙서가 제출돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증부터 확인. 목록 1·2·5·6·7·8의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 해당 행정관서에 확인해야 합니다. 기한 내 미제출 시 매수보증금 반환이 되지 않습니다.
- 임차인 점유 범위 확인. 윤현우의 점유 부분은 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유 위치와 인도 협의 대상 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외 건물 현황 확인. 제시외 건물과 과수목·조경수가 일괄매각에 포함되고, 제시외 건물 ‘ㄱ~ㅂ’에는 철거승낙서가 제출돼 있으므로 존치·철거 상태를 확인하세요.
- 공부와 현황 대조. 목록3 면적 차이와 목록7 지목·현황 차이가 있으므로 경계, 실제 사용상태와 감정평가 대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저가매수라고 단정하지 말고, 토지별 이용가치·주택 상태·농지 규제와 주변 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 세금 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
권리만 놓고 보면 핵심은 분명합니다. 2018.08.22. 근저당권이 말소기준이고, 윤현우의 전입은 2025.05.07.로 후순위이므로 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건을 ‘권리 깨끗한 49% 물건’으로만 보면 안 됩니다. 농지취득자격증명, 일괄매각, 제시외 건물, 과수목·조경수, 공부와 현황의 차이가 동시에 존재합니다. 2회 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 실거래 시세와 비교하지 않은 상태에서 가격 메리트를 확정할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮은 편이지만, 농지·현황·환금성 확인이 선행돼야 하는 C등급 검토 물건입니다.
