부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경51462 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 37.27㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

307,799,000원 3억 779만 감정가 369,000,000원

감정가의 83% 2026-07-28 낙찰

최저매각가 295,200,000원 최저가 대비 +4%

낙찰일

07-28 낙찰 완료

서울서부지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,952만원

최저가의 10% · 29,520,000원

실거래 대비

▲ 27.7% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 2.41억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 보증금 3.45억 임차권이 핵심인 다세대. 확약 조건으로 김영롱 임차권 인수는 해소되지만 미상 임차 위험 확인 필요.

가격 최저가 295,200,000원은 최근 12개월 실거래 360,000,000원의 82.0% 수준
자금 확약 조건 충족 시 김영롱 임차권 인수 실질 0원(각주), 입찰보증금은 최저가 기준 확인 필요
리스크 확약 밖 미상 임차인 및 보증금 미상 점유자 확인 필요

한 줄 평 이 물건의 핵심은 가격보다 임차권 구조입니다. 김영롱 임차보증금 345,000,000원이 등기된 대항력 있는 임차권으로 존재하며, 매각물건명세서의 조건부 확약에 따라 해당 임차권 인수는 실질 0원 처리됩니다. 다만 확약 밖 보증금 미상 임차인이 있어 추가 확인이 필요합니다.

감정가

369,000,000원

다세대

최저가

295,200,000원

1회 유찰

실거래 평균

360,000,000원

최근 12개월 1건

인수 위험

0원*

확약 조건 충족 시

서울서부지방법원 2025타경51462. 서울 은평구 신사동 상신스카이빌 601호는 전형적인 전세보증금 반환 문제에서 시작된 강제경매입니다. 등기상 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 김영롱 임차인의 보증금은 345,000,000원이며 전입·확정일자·임차권등기 내용상 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51462 (강제경매)
소재지	서울특별시 은평구 신사동 237-62 상신스카이빌 6층601호
물건종류	다세대 · 상신스카이빌
소유자	남관우
감정가 / 최저가	369,000,000원 / 295,200,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 345,000,000원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 임차권이 기준

⚠️ 임차권 핵심 김영롱 임차인은 2021.09.08 전입, 2022.05.16 확정일자, 2023.09.18 임차권등기를 마친 대항력 있는 임차인입니다. 배당 부족분은 원칙적으로 매수인 인수 문제가 될 수 있으나, 매각물건명세서의 조건부 확약에 따라 임차권등기 말소 조건으로 처리됩니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김영롱	345,000,000원	有	有	확약 조건 해소
정세민	미상	有	미상	확인 필요
홍성초	미상	有	미상	확인 필요

보증금 미상 임차인은 대항력을 단정할 수 없으며, 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다. 김영롱 임차권은 확약 조건이 적용되는 해당 임차인에 한정됩니다.

③ 시세 비교

상신SKYVILL 동일 면적 비교 거래 기준입니다. 최근 12개월 거래는 360,000,000원이며, 최저가는 최근 거래 대비 약 82.0% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2024.08	36.91㎡	5	360,000,000원
2021.08	36.91㎡	6	359,000,000원
2021.07	37.27㎡	3	349,000,000원
2021.06	37.27㎡	5	359,000,000원

배당 분배 (최저가 2.952억)

감정가·실질취득 vs 실거래

확약 조건 충족 시 임차권 인수 실질 0원. 확약 적용 범위 밖 위험은 별도 확인.

④ 예상 배당 및 인수 검토

매각가 가정	295,200,000원
김영롱 배당	290,267,200원
부족분	54,732,800원
확약 적용	임차권등기 말소 조건으로 인수 실질 0원*

✅ 권리 관점 확약 조건이 실제 이행된다면 가장 큰 위험 요소였던 김영롱 임차권 인수 부담은 제거됩니다.

⛔ 확인 필요 정세민·홍성초 등 보증금 미상 임차인의 실제 권리관계는 별도 확인해야 합니다. 확약은 김영롱 임차권에만 적용됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약서 확인. 임차권등기 말소 및 보증금 반환청구권 포기 조건의 실제 이행 여부 확인.
미상 임차인 확인. 보증금·확정일자 자료가 없는 점유자는 대항력 가능성을 열어두고 확인.
시세 확인. 최근 거래 360,000,000원 기준으로 최저가는 할인 구간이나 권리 확인이 우선.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전 확인.

맺으며 — “가격보다 임차권 조건을 먼저 보라”

상신스카이빌 601호는 최저가 자체보다 임차권 구조가 승부처인 물건입니다. 김영롱 임차권은 확약 조건으로 실질 인수 0원 처리 가능하지만, 확약 밖 미상 임차인이 존재합니다. 권리상 큰 위험을 제거할 수 있는 조건은 있으나, 최종 입찰 전 임차관계 확인이 필수입니다.

부동산강제경매

보증금 3.45억 임차권이 핵심 — 은평 상신스카이빌 601호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 기준

② 임차인 분석

③ 시세 비교

④ 예상 배당 및 인수 검토

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 임차권 조건을 먼저 보라”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (14장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	3억 6,900만원
2	2026-07-28	대기	2억 9,520만원