제주지방법원 2025타경1708. 서귀포시 남원읍 남원리 75-5의 토지와 제2종근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가는 938,171,520원, 현재 최저매각가는 656,720,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층이고, 1층은 소매점, 2층은 사무소로 이용되나 두 층 모두 공실입니다. 토지는 336.0㎡의 대지로 감정 이용상태는 상업용 건부지입니다.
권리의 출발점은 2023.07.28. 설정된 서원경신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 792,000,000원이고 토지 남원리 75-5와 공동담보에 추가된 구조입니다. 이후 2024.03.26. 홍서현의 근저당 325,000,000원, 2025.06.26. 창신신용협동조합 가압류 200,000,000원, 국과 제주특별자치도의 압류, 임의경매개시결정이 차례로 이어집니다. 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1708 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 75-5 · 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원회관로 96 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 제2종근린생활시설 · 상업용 건부지 |
| 건물 이용상태 | 1층 소매점(공실) · 2층 사무소(공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 대 · 336.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 전광훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 938,171,520원 / 656,720,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 713,603,229원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항이 없고, 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 등기·명세서 기준으로 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 말소기준 근저당은 서원경신용협동조합의 2023.07.28. 근저당권이고, 후순위인 홍서현 근저당, 창신신용협동조합 가압류, 국·제주특별자치도 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 656,720,000원으로 감정가 938,171,520원의 70%입니다. 그러나 이 물건은 근린시설과 토지를 함께 매각하는 비주거 자산이고, 제공된 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 단순히 “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 656,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,967,200원 |
| 1. 근저당 · 서원경신용협동조합 | 792,000,000원 | 647,752,800원 |
| 2. 근저당 · 홍서현 | 325,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 창신신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 1,317,000,000원 중 647,752,800원이 배당되고 669,247,200원이 미배당으로 남는 추정입니다. 신청채권 청구액 713,603,229원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 656,720,000원 | 647,752,800원 | 669,247,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 459,704,000원 | 452,706,960원 | 864,293,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 321,792,800원 | 316,487,701원 | 1,000,512,299원 | 0원 |
유찰이 반복돼도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 대신 매각대금이 줄어드는 만큼 채권자의 미배당 규모가 커집니다. 이는 낙찰자가 후순위 채무를 승계한다는 뜻이 아니라, 매각대금으로 채권을 다 갚지 못한다는 의미입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남원읍사무소 남동측 인근으로, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설로 1층 소매점, 2층 사무소이며 모두 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층, 외벽은 타일붙임 및 징크판넬마감, 내벽·바닥은 시멘트몰탈노출, 창호는 새시 마감입니다.
- 설비. 기본위생설비 및 급·배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 336.0㎡, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 367,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 제한사항. 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 말소기준 2023.07.28. 서원경신용협동조합 근저당과 후순위 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 근린시설이 함께 매각되므로 토지·건물 각각의 활용성과 담보가치를 분리해 검토할 필요가 있습니다.
- 공실 확인. 1층 소매점과 2층 사무소가 모두 공실이므로 현재 임대수익이 아니라 향후 임차수요를 기준으로 현장조사해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세 할인이라고 판단해서는 안 됩니다.
- 토지 규제 검토. 자연녹지지역·자연취락지구 및 각종 제한구역이 겹치므로 증축·용도변경·개발계획이 있다면 관련 규제를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 669,247,200원은 채권자의 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 가격과 공실 해소
이 사건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 2023.07.28. 서원경신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
다만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이 물건은 근린시설 + 토지 일괄매각이고 1층 소매점과 2층 사무소가 모두 공실입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 권리는 정리돼 있지만 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건이라는 결론이 가장 정확합니다.
