227,394,000원
제주지방법원 2025타경1726. 서귀포시 남원읍 태흥리 소재의 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택입니다. 본건은 일괄매각이며 목록2 지상 조경수 등도 매각에 포함되고, 목록3은 지분매각입니다. 말소기준은 2019.07.04 설정된 세종부강신용협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당입니다. 이후 이점석 근저당 100,000,000원, 홍덕성 근저당 35,000,000원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 말소기준 근저당은 2026.02.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 따라서 새 근저당이 추가된 것이 아니라 기존 말소기준 근저당의 권리자 이전으로 보는 것이 핵심입니다. 현재 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정요항표의 임대관계는 미상이므로 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1726 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 2011-13 · 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 일주동로 6789-23 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근 콘크리트구조 슬래브지붕 지상3층 · 파벽돌·징크판넬 마감 등 · PVC샷시창 등 |
| 소유자 | 주식회사씨티블룸 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 464,070,260원 / 227,394,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 314,211,173원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 목록3 지분매각 · 목록2 지상 조경수 등 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2019.07.04 세종부강신용협동조합 근저당입니다. 2019.07.18 대구대서신용협동조합 근저당은 2021.03.19 이미 말소됐고, 2021.06.25 이점석 근저당과 2023.04.20 홍덕성 근저당은 말소기준보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2025.09.10 임의경매개시결정 역시 후순위입니다. 2026.02.23에는 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 227,394,000원으로 감정가 464,070,260원의 49%입니다. 2회 유찰됐다는 사실과 감정가 대비 할인폭은 분명하지만, 동일 유형 최근 실거래 비교치가 확인되지 않는 상태에서는 이 비율을 곧바로 시세 대비 할인율로 바꿔 읽을 수 없습니다.
따라서 이 사건은 “감정가의 절반 이하니까 싸다”가 아니라, 현재 227,394,000원이 실제 지역·건물 상태·토지 구성에 비해 적정한지 별도로 검증해야 하는 사건입니다. 특히 감정평가상 단독주택 이용, 일괄매각, 목록3 지분매각이 함께 있어 일반적인 표준 공동주택처럼 단순한 가격 비교만으로 접근하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,394,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,983,516원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 세종부강신용협동조합 | 360,000,000원 | 223,410,484원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 이점석 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 홍덕성 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 채권액 495,000,000원 중 223,410,484원이 배당되고 미배당액은 271,589,516원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 3,983,516원으로 반영돼 있습니다.
특히 신청채권액은 314,211,173원인데 현재 회차 신청채권자 배당액은 223,410,484원으로 전액 충족되지 않습니다. 3회 유찰 시 신청채권자 배당액은 156,147,339원, 4회 유찰 시 109,063,137원으로 감소합니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 소재 태흥3리마을회관 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·전 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 일주도로가 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 목록2는 주거용 건부지, 목록3은 도로(아스콘포장)로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 276.1㎡, 계획관리지역이며 평지·정방형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 211,400원/㎡입니다.
- 규제. 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·지하수자원보전4등급·생태계보전지구5등급·경관보전지구3등급·하수처리구역·가축사육제한구역·계획관리지역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 철근 콘크리트구조 슬래브지붕 지상3층이며 기본위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 되어 있고, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 일괄매각에 토지가 결합되고 목록3은 지분매각이므로, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기보다 개별 토지와 건물의 이용가치를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가 227,394,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 단독주택·토지 거래와 현장 상태를 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 목록2 지상 조경수 등이 매각에 포함되고 목록3은 지분매각이므로 매각 대상과 이용관계를 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유관계. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음이지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 거주·점유자를 현장에서 확인하세요.
- 근저당권 이전. 2019.07.04 세종부강신용협동조합 근저당이 2026.02.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실을 등기 원본과 대조하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역과 각 보전·관리구역 지정이 실제 증축·개발·이용계획에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권자 총 미배당액이 271,589,516원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 유찰이 진행될수록 미배당은 더 커집니다.
맺으며 — “49% ≠ 시세의 절반”
권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2019.07.04 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리되며 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격 검증과 물건의 개별성입니다.
2회 유찰로 최저가는 227,394,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 이를 곧바로 “시세의 절반”으로 해석해서는 안 됩니다. 감정 이용상태는 단독주택이고, 토지가 함께 일괄매각되며 목록3은 지분매각입니다. 여기에 임대관계 미상까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원으로 단순하지만, 가격 메리트는 현장·시세 검증 전까지 보류입니다.
