대구지방법원 2025타경3830. 경상북도 포항시 북구 흥해읍 약성리 206, 도로명 한동로45번길 25-1의 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골조 판넬지붕 단층으로 현재 주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 1996.09.05입니다. 토지는 278.0㎡의 대지이고, 현재 소유관계는 김경혜 7분의 5, 이현진 7분의 2의 공유입니다.
권리 흐름의 특징은 담보권 실행형 경매가 아니라 공유물분할을 위한 경매라는 점입니다. 과거 흥해농업협동조합의 근저당권, 이남숙의 전세권, 2022년 가처분과 종전 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.06.05 접수된 갑구 12번으로, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3830 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 약성리 206 · 한동로45번길 25-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 경량철골조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 1996.09.05 |
| 토지 | 대 278.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김경혜 7분의 5 · 이현진 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 159,346,480원 / 38,259,000원 (4회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 이현진 |
| 청구액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리, 현재 인수 0원
임차인 없음. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 정리돼 있어, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 2003년 이남숙의 전세권 11,000,000원은 2005.04.22 해지로 말소됐고, 과거 흥해농업협동조합 근저당권들도 2003년과 2009년에 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 159,346,480원, 현재 회차 최저매각가는 38,259,000원입니다. 4회 유찰된 현재 시나리오의 비율은 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 26,781,300원, 6회 유찰 시 18,746,910원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 유찰 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 4회 | 24.01% | 38,259,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 5회 | 16.81% | 26,781,300원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 6회 | 11.76% | 18,746,910원 | 0원 |
다만 이 사건에는 동일 유형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 크게 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수는 없습니다. 4회 유찰이라는 사실 자체도 입찰 전 가격과 환금성 검증이 필요하다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,088,662원 |
| 2. 갑구 12번 경매개시결정 · 이현진 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,170,338원 |
경매개시결정 관련 채권액은 배당 계산에서 제외돼 있고, 현재 계산상 집행비용 1,088,662원을 제외한 37,170,338원이 소유자 교부 잔여로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중입니다. 경량철골조 판넬지붕 단층이며 사용승인일은 1996.09.05입니다.
- 입지. 포항시 북구 흥해읍 약성리 소재 흥해초등학교 남측 인근이며, 주위는 학교·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 278.0㎡이고 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 토지이용상황은 단독입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 334,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 매각조건·현장 체크리스트
- 일괄매각. 건물과 토지가 일괄매각되고 제시외 건물도 포함됩니다.
- 지붕 현황. 건물 지붕은 공부상 칼라시트지붕이나 실제는 판넬지붕입니다.
- 수목 포함. 토지 지상의 감나무·조경수 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 가격 확인. 4회 유찰로 최저가가 38,259,000원까지 내려왔지만 실거래 비교값이 없어 주변 주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 공유관계 확인. 김경혜 7분의 5, 이현진 7분의 2의 공유물분할 경매라는 사건 성격을 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 현황 확인. 토지의 도로접면, 건물 상태, 난방·급배수 설비와 제시외 건물 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 물건성
이 사건은 임차인 없고 매수인 인수액도 0원으로, 권리 인수 측면은 비교적 단순합니다. 과거 근저당권·전세권·가처분·강제경매 등기도 이미 말소돼 있습니다. 반면 현재 매각은 공유자 사이의 공유물분할을 위한 경매이고, 건물과 278.0㎡ 토지를 함께 매각하며 이미 4회 유찰됐습니다. 감정가 159,346,480원에서 현재 최저가 38,259,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 정보가 없어 단순 할인율만으로 싸다고 결론내리기 어렵습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 별도 검증. 이 물건의 핵심은 현장 상태와 토지 조건, 주변 거래가격을 확인해 현재 최저가가 실제 시장가 대비 어느 위치인지 판단하는 데 있습니다.
