대구지방법원 2025타경3830. 포항시 북구 흥해읍 약성리 206의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 김경혜가 7분의 5, 이현진이 7분의 2 지분을 가진 공유관계이며, 이현진이 2025년 6월 4일 공유물분할을 위한 경매를 신청해 2025년 6월 5일 경매개시결정이 등기됐습니다.
등기 이력은 길지만 현재 권리관계는 과거보다 단순합니다. 1997년과 1998년의 근저당권은 2003년 3월 11일 말소됐고, 이남숙의 전세권은 2005년 4월 22일, 2008년 설정된 흥해농업협동조합 근저당권은 2009년 1월 20일 각각 말소됐습니다. 곽재광 지분에 걸렸던 가처분과 강제경매 등기도 이후 말소됐으며, 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리가 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3830 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 약성리 206 · 한동로45번길 25-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 경량철골조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 1996.09.05 |
| 토지 | 대 278.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김경혜 7분의 5 · 이현진 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 159,346,480원 / 78,080,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매 · 신청인 이현진 · 청구액 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 감나무와 조경수 등 토지에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 이미 말소, 인수는 0원
과거 곽재광의 7분의 2 지분에는 주식회사채권추심전문엘씨대부와 주식회사한빛자산관리대부의 가처분 및 강제경매개시결정이 있었지만, 해당 지분은 2024년 7월 12일 강제경매 매각을 원인으로 이현진에게 이전됐고 관련 강제경매 등기는 2024년 7월 22일 말소됐습니다. 한빛자산관리대부의 가처분도 2025년 6월 2일 해제를 원인으로 말소됐습니다.
② 가격 해석 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
감정가는 159,346,480원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 78,080,000원으로 감정가의 49.0%입니다. 인수액이 없으므로 입찰가격을 최저가로 놓을 때 실질취득액도 78,080,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 계산상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 78,080,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 54,656,000원 | 34.3% | 16,227,808원 |
| 4회 유찰 시 | 38,259,200원 | 24.01% | 32,329,466원 |
그러나 이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 면적의 거래가격을 바로 대입하기 어려운 단층 주택과 토지입니다. 건물은 1996년 사용승인된 경량철골조 판넬지붕이고, 토지는 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며 도로 조건도 세로한면(불)로 조사됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 입찰 검토의 출발점일 뿐, 실제 환금가치를 대신하지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,805,440원 |
| 을구 1번 근저당 · 흥해농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 흥해농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 을구 4번 전세권 · 이남숙 | 11,000,000원 | 11,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 흥해농업협동조합 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사채권추심전문엘씨대부 | 미상 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사한빛자산관리대부 | 미상 | 0원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 이현진 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,774,560원 |
현재 최저가를 매각가로 놓은 계산에서는 채권액 69,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 6,774,560원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 포항시 북구 흥해읍 약성리 소재 흥해초등학교 남측 인근이며, 주변은 학교와 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 1996.09.05 사용승인된 경량철골조 판넬지붕 단층 주택입니다. 외벽은 판넬잇기, 내부는 벽지도배와 타일붙임, 바닥은 장판지와 타일붙임, 창호는 하이새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 유류보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 278.0㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 334,900원/㎡이고 도로 접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역 내 일반상업지역과 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 건물 지붕은 공부상 칼라시트지붕이나 실제는 판넬지붕입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각 구성. 건물과 토지를 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지 위 감나무와 조경수 등도 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.06으로 기재돼 있으므로 매각 여부, 변경·연기 및 다음 기일을 사건기록에서 먼저 확인해야 합니다.
- 최신 등기 대조. 과거 권리 대부분은 말소됐고 명세서상 인수도 없지만, 입찰 직전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 분리 판단. 계산표에 포함된 전세권과 근저당은 등기상 말소 이력이 있으므로, 계산상 배당액을 현재 존속 권리나 매수인 인수액으로 해석하면 안 됩니다.
- 현장 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자, 인도 가능 시기와 명도비용은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치·면적·상태와 사용 가능성을 감정평가서 도면 및 현황에서 대조해야 합니다.
- 지붕과 수선비. 공부상 칼라시트지붕과 실제 판넬지붕의 차이, 1996년 사용승인 건물의 누수·부식·단열·난방 상태를 확인해 수선비를 입찰가에서 차감해야 합니다.
- 토지 활용 검토. 일반상업지역과 제2종일반주거지역의 중첩, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 및 도로 조건이 증·개축과 개발 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 비율보다 인근 주택과 토지의 개별 거래가격, 건물 잔존가치와 철거·수선비를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격 검증은 별도”
이 사건은 과거 권리 이력이 복잡해 보이지만, 근저당·전세권·가처분·강제경매 관련 등기는 순차적으로 말소됐고 매각물건명세서도 인수권리 해당 없음으로 정리하고 있습니다. 임차인도 확인되지 않아 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 78,080,000원입니다.
다만 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 저가매수라고 결론낼 수는 없습니다. 1996년 사용승인된 경량철골조 판넬지붕 주택, 제시외 건물, 도로 조건, 복수 용도지역과 각종 보호구역이 결합된 비정형 부동산이기 때문입니다. 권리는 정리, 가격은 현장검증. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 토지가치와 건물 수선비를 반영한 응찰 상한입니다.