서울서부지방법원 2025타경51558. 서울 서대문구 창천동 13-48, 연세로4길 26-1에 있는 물건입니다. 감정평가상 건물은 1991.11.01 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 구조이며, 현재 다가구주택 6가구로 이용 중입니다. 토지는 92.9㎡이고 지목은 대, 제3종일반주거지역입니다. 등기상 현재 소유자는 정숙자입니다.
등기권리의 뼈대는 비교적 명확합니다. 2024.04.05 종로동부새마을금고 근저당 960,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 삼청새마을금고 근저당과 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유·임차관계입니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 사람이 2명 있고 보증금이 모두 미상이라, 등기상 후순위 권리가 지워진다는 사실만으로 “인수 0원”이라고 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51558 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 창천동 13-48 · 서울특별시 서대문구 연세로4길 26-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 공부 및 현황 다가구주택(6가구) |
| 건물 | 1991.11.01 사용승인 · 벽돌조 슬래브지붕 · 지하1층·지상2층 |
| 토지 | 92.9㎡ · 지목 대 · 제3종일반주거지역 · 공시지가 6,649,000원/㎡ |
| 소유자 | 정숙자 |
| 감정가 / 최저가 | 1,797,882,180원 / 1,150,645,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,345,414,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차관계가 핵심
말소기준은 2024.04.05 을구 11번 종로동부새마을금고 근저당권 960,000,000원입니다. 이후 설정된 을구 15번 삼청새마을금고 근저당 200,000,000원, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 을구 11번 근저당권은 2025.08.19 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 5명, 선순위 전입 2명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한명숙 | 2018.12.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| SCHOLLER DELPHINE NATHALIE D | 2021.12.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| CHUI SIN CHING | 2025.02.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| LIAO YU HSUAN | 2025.05.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| HSIAO YU TENG | 2025.05.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 5명입니다. 이 가운데 2024.04.05 이후 전입한 3명은 말소기준보다 후순위지만, 한명숙과 SCHOLLER DELPHINE NATHALIE D는 선순위 전입입니다. 특히 한명숙은 등기부상 과거 소유자·채무자 이름과 동일해 관계인 또는 가장임차인 가능성을 함께 확인해야 합니다. 이름이 같다는 이유만으로 임차관계를 배제할 수는 없으므로 원본 점유·계약관계 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 감정가 64%지만 ‘싸다’ 판정은 보류
감정가는 1,797,882,180원, 현재 최저매각가는 1,150,645,000원으로 2회 유찰된 감정가 64% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 920,516,000원(감정가 51%), 4회 유찰 시 736,412,800원(감정가 41%)입니다.
다만 이 사건에는 동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거가 없습니다. 더구나 선순위 전입자의 보증금이 미상이므로, 최저가가 내려가더라도 실제 매수인이 부담하게 될 총액은 현재 확정할 수 없습니다. 따라서 64%라는 숫자 자체에는 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,150,645,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,906,450원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 종로동부새마을금고 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 삼청새마을금고 | 200,000,000원 | 176,738,550원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 1,160,000,000원 중 1,136,738,550원이 배당되고, 23,261,450원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 인수위험도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신촌동주민센터 남서측 인근이며 각종 근린생활시설·위락시설·단독주택·다가구주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신촌역(지하철2호선)이 있어 대중교통 이용 편의성은 양호합니다.
- 이용상태. 공부 및 현황 다가구주택 6가구로 이용 중이며, 토지경사로 지층 부분 입구가 지상에 노출돼 지상에서 출입 가능합니다.
- 건물. 1991.11.01 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 건물입니다. 도시가스 개별난방·상하수도 급배수·위생설비를 갖췄습니다.
- 토지. 92.9㎡, 지목 대, 평지·자루형·소로한면이며 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한명숙 보증금 확인. 2018.12.04 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 과거 소유자·채무자와 이름이 동일한 점까지 포함해 실제 계약관계를 확인해야 합니다.
- SCHOLLER DELPHINE NATHALIE D 보증금 확인. 2021.12.24 전입으로 역시 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부 확인 전 인수액을 0원으로 잡으면 안 됩니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되면 예상 배당과 미배당액을 다시 계산해 낙찰가에 더한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가는 감정가 64%지만 최근 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 대비 할인만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각물건명세서 비고의 일괄매각 및 제시외 건물 포함 범위를 입찰 전 원본에서 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준인 을구 11번 근저당은 2025.08.19 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 최신 등기와 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “64%보다 먼저 볼 것은 선순위 보증금”
두 번 유찰돼 최저가가 1,150,645,000원, 감정가의 64%까지 내려온 숫자만 보면 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 2018.12.04 전입 한명숙과 2021.12.24 전입 SCHOLLER DELPHINE NATHALIE D, 이 두 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리는 말소되는 구조지만 임차위험은 별개의 문제입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격은 64%까지 내려왔지만, 인수위험 미확정”입니다. 보증금·확정일자·배당요구 관계를 확인해 인수액을 먼저 확정한 뒤, 그 실질취득가를 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 맞습니다.
