한 줄 평 신촌역 생활권의 대지 + 다가구주택 물건으로 입지 가치는 있으나, 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 미상이라는 권리 리스크가 남아 있습니다. 후순위 근저당·압류는 매각으로 소멸하지만 임차보증금 확인 전에는 안전한 물건으로 단정하기 어렵습니다.
감정가
1,797,882,180원
다가구+토지
최저가
1,438,306,000원
1회 유찰(80%)
임차 리스크
대항력 2명
보증금 미상
매수인 인수
0원
등기상 권리 기준
서울서부지방법원 2025타경51558. 서울 서대문구 창천동 13-48 소재 대지 및 다가구주택 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2024년 4월 5일 설정된 종로동부새마을금고 근저당권이며, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사상 전입한 임차인 중 일부가 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 가능성이 있어 보증금 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51558 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 창천동 13-48 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 다가구주택(6가구) |
| 소유자 | 정숙자 |
| 감정가 / 최저가 | 1,797,882,180원 / 1,438,306,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 종로동부새마을금고 / 1,345,414,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 정리, 임차 확인 필요
⚠️ 대항력 임차인 확인 한명숙·SCHOLLER DELPHINE NATHALIE D는 말소기준권리(2024.04.05) 이전 전입으로 대항력 있음으로 분석됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 실제 인수금액은 확정할 수 없습니다. 낙찰 전 매각물건명세서 및 관련 자료 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한명숙 | 2018.12.04 | 有 | 미상 | 매수인 인수 가능성 확인 필요 |
| SCHOLLER DELPHINE NATHALIE D | 2021.12.24 | 有 | 미상 | 매수인 인수 가능성 확인 필요 |
| HSIAO YU TENG | 2025.05.28 | 無 | 미상 | 후순위 |
| LIAO YU HSUAN | 2025.05.26 | 無 | 미상 | 후순위 |
| CHUI SIN CHING | 2025.02.28 | 無 | 미상 | 후순위 |
③ 예상배당표 (최저매각가 1,438,306,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 16,783,060원 |
| 을구 11번 근저당권 · 종로동부새마을금고 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 을구 15번 근저당권 · 삼청새마을금고 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 261,522,940원 |
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 근저당·압류 등은 매각으로 소멸하며 등기상 인수 권리는 없습니다.
⛔ 주의 관점 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상입니다. 보증금 규모가 확인되기 전에는 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 서울특별시 서대문구 창천동 신촌 생활권으로 각종 근린생활시설·위락시설·주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 노선버스정류장 및 지하철 2호선 신촌역이 소재해 대중교통 이용 편의성이 양호합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 토지면적 92.9㎡, 공시지가 6,649,000원/㎡입니다.
- 건물. 1991.11.01 사용승인된 지하1층 지상2층 다가구주택으로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 대항력 임차인 2명의 보증금과 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 가장임차인 여부. 한명숙은 등기상 과거 권리자와 동일인으로 가장임차인 또는 관계인 가능성이 기재되어 있습니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고상 일괄매각 및 제시외 건물 포함 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “입지는 강하지만 확인 없는 입찰은 위험하다”
신촌 창천동이라는 입지는 분명 강점입니다. 또한 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 이 물건의 핵심 변수는 임차인입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실제 취득비용이 달라질 수 있습니다. 권리는 정리되지만, 임차 확인이 끝나야 입찰 판단이 가능합니다.