제주지방법원 2025타경1799. 서귀포시 성산읍 시흥리의 토지와 주택·창고가 함께 매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 강도준이고, 2024.08.26 증여로 소유권을 취득했습니다. 현존 권리의 기준점은 2025.06.20 설정된 김승범의 채권최고액 45,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.07.14 정윤연의 36,974,000원 가압류와 2025.09.29 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 세밀하게 봐야 할 것은 점유관계와 물건 현황입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 “해당사항없음”으로 기재돼 있지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 또한 일부 건물은 공부상 지붕·용도·소재지와 현황 설명이 달라, 현장 확인 없이 단순한 주택 한 동으로 이해하면 안 되는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1799 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 642-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 주택·창고 및 도로 |
| 토지 | 446.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 강도준 (2024.08.26 소유권이전 · 2024.08.24 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 284,092,625원 / 139,206,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승범 / 31,117,808원 |
| 말소기준권리 | 2025.06.20 근저당권 · 김승범 · 채권최고액 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2003년부터 2015년 사이 설정됐던 과거 근저당권과 가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석의 기준은 2025.06.20 김승범 근저당권이며, 그 뒤에 들어온 정윤연의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 4회 유찰 가정까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임대관계 — 권리와 별개로 현장 확인 필요
감정평가상 임대관계는 미상입니다. 명시적으로 승계되는 임차보증금이나 인수권리는 확인되지 않지만, 실제 점유자가 누구인지까지 확정된 것은 아니므로 입찰 전 현황을 직접 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가는 139,206,000원으로, 감정가 284,092,625원의 49%입니다. 2회 유찰돼 절대금액이 크게 내려온 것은 사실이지만, 이 물건은 토지 446.0㎡와 주택·창고·도로 등이 일괄매각되고, 건물 현황도 복합적입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 139,206,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 97,444,200원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 68,210,940원 | 24% | 0원 |
3회 유찰 시 97,444,200원, 4회 유찰 시 68,210,940원으로 내려갑니다. 다만 회차가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당이 발생할 수 있으며, 4회 유찰 가정에서는 15,390,857원의 채권 미배당이 생깁니다. 그래도 주어진 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,748,884원 |
| 2. 근저당 · 김승범 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 가압류 · 정윤연 | 36,974,000원 | 36,974,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,483,116원 |
현재 최저가 가정에서는 채권 81,974,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 54,483,116원이 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 건물·토지 현황 — 일괄매각의 복합성
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 돌담·조경수 등은 토지에 포함 평가됐으며 외부계단·차양 등은 건물에 포함 평가됐습니다.
- 목록 2. 주택 및 창고시설로 이용 중입니다. ‘단독주택’은 공부상 슬레이트지붕이나 현황상 함석지붕이고, 공부상 소재지는 시흥리 642-1이나 현황상 시흥리 642-1·642-3 양 지상에 소재합니다.
- 목록 3. 공부상 슬레이트지붕 창고시설이나 현황상 슁글지붕 주택으로 이용 중입니다.
- 토지 이용. 목록 1은 대지로 제시건물 부지이며 일부 지상에 조경수·밀감목 등이 식재돼 있습니다. 목록 4와 목록 5는 도로로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호 2-1은 목조 슬레이트지붕 단층 주택, 기호 2-2는 목조 슬래브지붕 단층 창고, 기호 3은 목조 슬레이트지붕 단층 주택으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
⑥ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 성산읍 시흥리 소재 시흥리마을회관 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근이 가능해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 고도지구는 15m 이하입니다.
- 토지 규제. 가축사육제한구역·하수처리구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지거래허가구역. 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역을 사유로 2024.11.15~2026.11.14 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 토지 특성. 공시지가 163,700원/㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 49% 숫자만 보고 가격 결론을 내리지 말 것. 139,206,000원은 감정가 대비 49%이지만, 이를 곧바로 시세보다 싸다는 근거로 사용하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 거주·사용자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 목록 2·3 현황 대조. 지붕·용도·소재지 기재가 복합적이므로 공부상 건물과 실제 건물이 어떻게 대응하는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·외부계단·차양·돌담·조경수 등이 평가에 포함된 범위를 매각목록과 현장에서 함께 확인해야 합니다.
- 토지거래 허가구역 확인. 매각기일 2026.09.08은 기재된 허가구역 기간 2024.11.15~2026.11.14 안에 있으므로 관련 규제 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당 미달과 인수 구분. 4회 유찰 가정에서는 15,390,857원 미배당이 발생하지만, 주어진 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2025.06.20 김승범 근저당권이 말소기준이고, 이후 정윤연 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 임대관계가 미상이고, 토지·주택·창고·도로가 함께 매각되며, 일부 건물은 공부상 지붕·용도·소재지와 현황 설명이 다릅니다. 토지거래계약 허가구역이라는 규제도 확인해야 합니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 가격 매력이 확인됐다고 보기는 어렵습니다. 권리 인수는 낮지만, 현황 확인과 가격 검증의 비중이 큰 사건으로 보는 것이 적절합니다.
