75,460,000원
대구지방법원 2025타경3835. 포항시 북구 흥해읍 초곡리 ‘포항지엔하임’ 104동 204호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 표면상으로는 감정가 220,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 75,460,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건의 가격은 낙찰가만으로 판단하면 안 됩니다. 임차인 김말순은 2021.10.12. 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 최초 말소기준권리인 2023.07.21. 경기신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 75,460,000원을 전액 납부한다고 가정하면 집행비용 1,758,280원을 제외한 73,701,720원이 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 260,000,000원 중 남는 186,298,280원이 인수 예상액입니다. 낙찰대금과 인수액을 더한 실질취득은 261,758,280원으로, 보증금 260,000,000원에 집행비용이 더해진 수준입니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 인수액이 늘기 때문에 총취득 부담은 거의 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3835 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 1491 포항지엔하임 제104동 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 철근콘크리트구조 19층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이시욱 (2022.12.06. 매매, 거래가 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 75,460,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 276,291,173원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 사용승인일 / 규모 | 2018.03.23. / 포항지엔하임 558세대 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만 보증금 부족액은 인수
말소기준권리는 2023.07.21. 접수된 경기신용보증재단의 가압류 26,634,656원입니다. 이후의 오케이저축은행 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정, 에스지씨이앤씨 가압류 등 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김말순의 전입·점유·확정일자는 말소기준보다 약 1년 9개월 빠릅니다. 임차권등기 접수일이 2023.10.19.이더라도 기존 대항력 취득일은 2021.10.12.로 확인돼, 미배당 보증금은 낙찰자에게 남습니다.
| 실제 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 김말순 실제 임차인 1명 | 지엔하임아파트 104동 204호 84.96㎡ 전입·점유·확정 2021.10.12. | 260,000,000원 배당요구 2023.10.19. | 대항력 있음 우선변제 HUG 채권 양수 |
② 실질취득 — 유찰돼도 총액은 약 260,000,000원에 고정
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 모든 유찰 시나리오의 낙찰가보다 큽니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 그만큼 증가합니다. 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 실질취득액이 261,065,557원~261,758,280원에 머무는 이유입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 75,460,000원 | 186,298,280원 | 261,758,280원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.0% | 52,822,000원 | 208,528,796원 | 261,350,796원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.8% | 36,975,400원 | 224,090,157원 | 261,065,557원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
포항지엔하임 동일 면적 84.96㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 190,000,000원~231,000,000원입니다. 평균은 219,666,666원, 최신 거래는 2026.06.의 207,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.96㎡ | 12 | 207,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 6 | 221,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 17 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 13 | 215,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 12 | 224,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 15 | 225,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 9 | 231,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 11 | 223,000,000원 |
| 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 219,666,666원 |
현재 실질취득 261,758,280원은 최근 12개월 평균보다 42,091,614원 높고, 평균의 119.2%입니다. 최신 거래 207,000,000원보다는 54,758,280원 높아 최신 거래의 126.5%입니다. 실거래 최고가 231,000,000원과 비교해도 30,758,280원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 1. 임차인 김말순 보증금 | 260,000,000원 | 73,701,720원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 26,634,656원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오케이저축은행 | 48,654,675원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 276,291,173원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 에스지씨이앤씨 | 314,683,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족액 186,298,280원은 매수인 인수 예상액입니다. 국세 압류액과 실제 배당 순위에 따라 배당액 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 소재 초서초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·나지·근린공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로 및 대중교통시설 접근성은 대체로 보통입니다. 남측·동측 왕복 4차선, 북측·서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 2층이며, 사용승인일은 2018.03.23.입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지이며, 공시지가는 720,800원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 내부 확인. 폐문과 이해관계인 부재로 내부 구조변경 및 하자 유무는 확인되지 않았습니다. 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 포항지엔하임은 558세대이며 동일 면적의 최근 거래는 이어지고 있으나, 이 사건의 실질취득액은 최근 실거래 최고가 231,000,000원보다 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 최저가 75,460,000원에 인수액 186,298,280원을 더한 261,758,280원을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 4회 유찰 시 실질취득 261,350,796원, 5회 유찰 시 261,065,557원으로 총부담 감소 폭이 작습니다.
- 임차인 권리 원본 확인. 전입일·점유개시일·확정일자 2021.10.12., 임차권등기 2023.10.19., 보증금 260,000,000원을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- HUG 양수 관계 확인. 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인으로 기재돼 있으므로, 배당·인수·명도 과정의 권리행사 주체를 확인해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 2025.02.12. 남대문세무서장 압류가 있으나 금액이 표시돼 있지 않습니다. 실제 배당 및 임차보증금 부족액 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 내부·점유 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 시설 상태, 하자, 실제 점유 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 34.3% ≠ 실질 할인 65.7%”
이 물건은 감정가 220,000,000원에서 75,460,000원까지 떨어져 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 260,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당으로 회수하지 못한 금액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 실질취득은 261,758,280원으로 최근 12개월 평균 219,666,666원의 119.2%, 최신 거래 207,000,000원의 126.5%입니다.
추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분 대부분이 인수액 증가로 바뀌기 때문에 총부담은 260,000,000원대에 머뭅니다. 낙찰가는 낮지만 총취득가는 높고, 유찰을 기다려도 구조가 크게 개선되지 않는 사건입니다. 결론은 명확합니다. 표면 가격은 저가이지만, 실질 가격은 최근 시세 이상입니다.
