서울서부지방법원 2025타경51600. 불광동 위산렉스빌 5층 501호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 인기수이고, 등기상 말소기준은 2014.03.18. 주식회사신한은행 근저당권 84,000,000원입니다. 그 뒤의 신한은행 추가 근저당, 디지비캐피탈 근저당, 김정원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리보다 가격과 물건 자체 조건이 더 까다롭습니다. 현재 최저매각가 301,261,600원은 최근 거래 185,000,000원 및 최근 12개월 평균 185,000,000원의 162.8%입니다. 게다가 그 실거래는 전용 37.09㎡, 대상면적은 55.43㎡로 면적이 맞지 않으므로 단순 절대금액만으로 적정가를 확정할 수 없습니다. 따라서 결론은 ‘162.8%이니 무조건 비싸다’가 아니라, 현 회차에 가격 메리트를 인정할 동일면적 근거가 없고, 제공된 최신 시장지표보다 절대가격이 높다는 쪽이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51600 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 331-28 위산렉스빌 5층 501호 · 도로명 서울특별시 은평구 통일로78가길 13-125 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 5층 건물 중 5층 501호 · 대상면적 55.43㎡ |
| 소유자 | 인기수 |
| 사용승인 / 세대수 | 2012.10.19 · 총 9세대 |
| 감정가 / 최저가 | 301,261,600원 / 301,261,600원 |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
말소기준인 2014.03.18. 신한은행 근저당 이후 2015.09.08. 신한은행 근저당 58,800,000원, 2022.12.21. 디지비캐피탈 근저당 120,000,000원, 2025.03.13. 김정원 가압류 100,000,000원, 강제·임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현 회차에 가격 가점은 어렵다
위산렉스빌에서 확인되는 최근 거래는 1건입니다. 2024.10, 전용 37.09㎡·2층이 185,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균도 동일한 185,000,000원입니다. 대상면적은 55.43㎡이므로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 37.09㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 185,000,000원 |
| 현재 최저가 | 55.43㎡ | 5 | 301,261,600원 |
현재 최저가 301,261,600원은 최근 12개월 평균·최신 거래 185,000,000원의 162.8%입니다. 다만 비교 거래의 면적이 다르므로 동일면적 시세라고 볼 수는 없습니다. 중요한 점은 현 회차가 최근 거래보다 저렴하다는 근거가 전혀 없다는 것입니다. 전체 평균 역시 185,000,000원으로 같지만 표본은 1건뿐이므로, 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,261,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,017,662원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 58,800,000원 | 58,800,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 김정원 | 100,000,000원 | 33,443,938원 |
| 5. 경매개시결정 · 김정원 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 562,800,000원 중 예상 배당액은 296,243,938원, 미배당은 266,556,062원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 301,261,600원 | 296,243,938원 | 266,556,062원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 241,009,280원 | 236,835,150원 | 325,964,850원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 192,807,424원 | 189,308,120원 | 373,491,880원 | 0원 |
유찰 시 매각대금이 줄어도 예상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 반대로 채권자 미배당은 266,556,062원에서 325,964,850원, 373,491,880원으로 증가합니다. 즉 이 사건의 가격 하락은 매수인의 인수금 증가로 상쇄되는 구조가 아니라, 채권자 배당부족이 커지는 구조입니다.
⑤ 재매각·위반건축물 표시 — 권리보다 중요한 물건 리스크
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 5층 501호는 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 총 9세대·2012.10.19 사용승인입니다.
- 입지. 은평구립도서관 북측 인근의 기존주거지역으로 다세대주택·빌라가 주를 이루며, 근거리에는 각급학교·연신내상권·근린공원이 위치합니다.
- 교통. 차량출입 가능, 시내버스정류장은 도보 약 7~8분, 연신내역 3·6호선은 도보 약 10분으로 조사됐습니다.
- 도로·지형. 인접지 및 인근도로 대비 경사지이며, 남서측으로 노폭 약 3미터 포장도로에 접합니다. 토지 지형높이는 급경사로 정리돼 있습니다.
- 토지계획. 제1종일반주거지역이며 도심 공공주택 복합지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대이며 최근 확인 실거래는 1건입니다. 경사지·좁은 도로·위반건축물 표시까지 있어 가격뿐 아니라 향후 매도 용이성도 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 301,261,600원을 최근 거래 185,000,000원보다 싸다고 볼 수 없습니다. 동일·유사 면적 실거래를 추가 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 면적 차이. 확인된 실거래는 37.09㎡이고 대상면적은 55.43㎡입니다. 162.8% 수치만으로 동일면적 대비 고평가를 단정하지 마세요.
- 점유 확인. 임대관계 미상, 현장 폐문·관계인 부재였습니다. 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 특별매각조건상 매수신청보증금 20%를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 제시외·위반사항. 다용도실·발코니의 현황과 건축물대장상 위반건축물 표시, 무단증축 부분을 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 실제 점유 상태를 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보면 놓치는 물건
이 사건은 등기만 보면 비교적 선명합니다. 2014.03.18. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 주요 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 경매의 수익성은 권리 인수 여부만으로 결정되지 않습니다.
현재 실질취득액 301,261,600원은 확인된 최근 거래 185,000,000원보다 높고, 시세 비교지표도 162.8%입니다. 실거래 면적이 달라 직접비교 한계가 있어도 현 회차를 ‘저렴한 매수 기회’로 볼 근거는 부족합니다. 여기에 재매각·보증금 20%·임대관계 미상· 위반건축물 표시·제시외 부분까지 더해집니다. 권리는 통과, 가격과 물건 상태는 강한 보수 판단. 이 사건의 핵심은 등기보다 실물과 적정 응찰가입니다.
