서울서부지방법원 2025타경51611. 서울 서대문구 대현동 이대경우타운 4층 406호로, 감정평가상 공동주택(아파트·도시형생활주택 원룸형주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 156,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 99,840,000원입니다. 하지만 이 사건은 할인율보다 선순위 인수권리를 먼저 봐야 합니다. 2023년 5월 1일 가처분과 2023년 8월 21일 임차권등기가 모두 2025년 6월 25일 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 매각물건명세서상 두 권리 모두 매수인 인수 대상으로 명시돼 있습니다.
특히 임차인 황정우는 2021년 8월 13일 전입, 2021년 8월 2일 확정일자를 갖고 있고, 임차보증금은 155,000,000원입니다. 현재 회차 배당추정에서는 집행비용 2,197,120원을 뺀 뒤 임차인에게 97,642,880원이 배당되고, 남는 보증금 57,357,120원을 매수인이 인수합니다. 즉 최저가가 낮아져도 미배당 보증금이 커지는 구조라 총 취득부담은 약 1.55억원대에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51611 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 대현동 90-20 이대경우타운 4층 406호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트·도시형생활주택(원룸형주택)) · 전용 12.55㎡ |
| 소유자 | 구재형 (2021.05.27. 매매 · 거래가액 153,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 99,840,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황정우 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 가처분과 임차권 모두 인수
등기 흐름에서 가장 중요한 것은 말소기준보다 앞선 두 권리입니다. 갑구 6번 이은희의 가처분은 2023.05.01. 등기됐고 피보전권리는 사해행위취소청구권입니다. 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 정리돼 있습니다. 이어 을구 1번 황정우의 주택임차권도 2023.08.21. 등기됐으며, 보증금 155,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황정우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 | 보증금 미상 |
확인되는 실제 임차 관련 기재는 2명입니다. 황정우는 전입일과 확정일자, 보증금이 명확해 대항력·우선변제 구조를 계산할 수 있지만, 기사항전은 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 황정우의 1.55억원 보증금만 반영해도 부담이 큰 상황에서, 별도의 미상 보증금 위험까지 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최저가 9,984만원이 아니라 실질취득 약 1.55억으로 봐야 한다
이대경우타운은 48세대, 사용승인일은 2018.06.11.입니다. 전용 12.55㎡ 인근 면적의 확인된 실거래는 4건이고, 최근 12개월 거래 2건 평균은 133,500,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.06. 전용 12.12㎡ 4층의 125,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -1.1%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 12.12㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2025.10 | 12.55㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2023.06 | 12.55㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2023.03 | 12.53㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 133,500,000원 |
표면 최저가 99,840,000원은 최근 12개월 평균의 74.8%지만, 이 비율은 이 사건의 실제 가격 판단에 사용할 수 없습니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문입니다. 실질취득 기준은 약 155,000,000원으로 봐야 하고, 이는 최근 12개월 평균 133,500,000원보다 높고 최신 거래 125,000,000원보다도 높습니다. 따라서 2회 유찰에도 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,197,120원 |
| 1. 임차인 황정우 보증금 | 155,000,000원 | 97,642,880원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 황정우 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 황정우의 보증금 155,000,000원 가운데 예상배당 97,642,880원을 제외한 57,357,120원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 배당추정상 최저가와 인수액을 합치면 157,197,120원입니다. 집행비용 추정 때문에 보증금 자체보다 다소 높아지지만, 핵심 가격구조는 임차보증금 약 1.55억원 수준에 고정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서대문구 대현동 이대역(수도권 지하철 2호선) 북서측 인근이며, 학교·근린생활시설·아파트단지·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 이대역과 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 공동주택인 아파트·도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 4층 406호입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고, 공시지가는 12,440,000원/㎡입니다. 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인의 폐문·부재로 내부를 확인하지 못했고, 실제 내부구조가 건축물현황도와 다를 수 있어 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득가로 판단. 99,840,000원이 아니라 대항력 보증금 약 155,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 황정우 미배당 보증금. 현재 회차 추정 인수액은 57,357,120원입니다. 유찰이 더 진행되면 낙찰가는 내려가지만 인수액이 커집니다.
- 선순위 가처분 확인. 갑구 6번 가처분은 사해행위취소청구권을 피보전권리로 하며 매수인 인수로 정리돼 있습니다. 소송·말소 가능성 및 효력을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차 기재. 기사항전은 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 관련 문건을 다시 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -1.1%이고 최신 거래는 125,000,000원입니다. 전체 평균 134,250,000원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·가처분 관련 기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰”이 싸다는 뜻은 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 156,000,000원에서 2회 유찰돼 99,840,000원까지 내려왔습니다. 그러나 황정우의 대항력 있는 보증금 155,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차 배당추정상 부담은 157,197,120원이고, 구조적으로도 실질취득가는 약 1.55억원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 133,500,000원과 최신 거래 125,000,000원을 모두 웃돕니다.
게다가 2023년 선순위 가처분이 별도로 인수되고, 보증금이 확인되지 않은 추가 임차 기재도 있습니다. 따라서 이 물건은 가격과 권리 모두 보수적으로 봐야 하는 유형입니다. 최저가 할인율이 아니라 인수 후 총부담과 선순위 가처분의 법적 효과가 입찰 여부를 결정하는 핵심입니다.
