제주지방법원 2025타경1867. 서귀포시 하예동 1884-7, 도로명 예래로396번길 13-31 소재 물건입니다. 사건 분류는 연립/다세대이고, 매각물건명세서의 현황에는 목록2가 단독주택(다가구주택)으로 사용 중이라고 적혀 있습니다. 또한 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 목록3·4는 지분매각입니다. 감정가 1,712,116,360원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 838,937,000원입니다.
등기 구조의 현재 핵심은 2025년 3월 28일 설정된 논산농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 794,400,000원이고 채무자는 김창훈입니다. 이후 현재 사건의 임의경매개시결정과 현대캐피탈 가압류가 이어집니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리가 없고 법정지상권도 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1867 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 하예동 1884-7 · 제주특별자치도 서귀포시 예래로396번길 13-31 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 · 목록2 단독주택(다가구주택) 사용 |
| 소유자 | 김창훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,712,116,360원 / 838,937,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 671,623,061원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각포함 · 목록3,4 지분매각 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2025.03.28
이 물건은 과거 권리관계가 한 차례 크게 정리된 이력이 있습니다. 김창훈은 2024.06.05 강제경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 당시 선행 가압류·압류· 경매개시결정과 이강종·금천신용협동조합의 근저당권은 등기부상 말소됐습니다. 그 뒤 설정됐던 서귀포수산업협동조합 564,000,000원 근저당과 김왕규 900,000,000원 근저당도 2025.03.28 해지됐고, 같은 날 논산농업협동조합 794,400,000원 근저당이 새로 설정돼 이번 경매의 말소기준이 됐습니다.
그 이후에는 이경민 명의 소유권이전청구권가등기와 유우성으로의 가등기권자 이전, 현재 사건의 임의경매개시결정, 현대캐피탈주식회사 37,077,985원 가압류가 확인됩니다. 다만 매각물건명세서는 인수권리 해당 없음으로 명시하고 있어, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 시세 비교보다 물건 구조 확인이 먼저
현재 최저매각가는 838,937,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아, 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 일괄매각 대상에는 토지와 건물, 제시외 건물, 지분매각 대상이 섞여 있어 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율을 같은 의미로 보면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 838,937,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,789,370원 |
| 2. 근저당 · 논산농업협동조합 | 794,400,000원 | 794,400,000원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 37,077,985원 | 33,747,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 논산농업협동조합 근저당이 채권최고액 기준 전액 배당되고, 현대캐피탈 가압류에서 3,330,355원 미배당이 발생하는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 838,937,000원 | 828,147,630원 | 3,330,355원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 587,255,900원 | 578,983,341원 | 252,494,644원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 411,079,130원 | 404,568,339원 | 426,909,646원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자인 논산농업협동조합에 794,400,000원이 배당돼 청구금액 671,623,061원을 충족하는 시뮬레이션입니다. 반면 3회 유찰 시에는 논산농업협동조합 배당이 578,983,341원으로 내려가 신청채권을 충족하지 못하고, 4회 유찰 시에는 404,568,339원까지 감소합니다. 이 변화는 채권자의 회수 문제이지, 제시된 시나리오상 매수인에게 미배당 채권이 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 토지·이용상태 메모
- 토지. 하예동 1884-7 토지면적 647.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 하수처리구역에 접하고, 가축사육제한구역과 자연녹지지역에 포함됩니다.
- 지형. 완경사·세로장방 형태, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 261,900원/㎡입니다.
- 현황. 목록1은 제시건물의 부지이고 일부 토지 경계로 돌담이 축조돼 있습니다. 목록3·4는 아스콘 포장도로입니다.
- 포함 평가. 목록1 지상의 조경수와 토지 지상의 바닥포장·담 등은 토지 및 건물에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물과 목록3·4 지분이 실제로 어떤 형태로 묶여 취득되는지 원본 매각목록과 감정평가서를 대조해야 합니다.
- 다가구 현황. 목록2가 단독주택(다가구주택)으로 사용 중이므로 실제 점유관계와 호실별 사용 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가등기 계열. 2025.07.10 이경민 소유권이전청구권가등기와 2026.01.28 유우성으로의 가등기권자 이전등기를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 채권 미배당과 인수 구분. 추가 유찰 시 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 정하지 말고 대상 토지·건물·지분별 시장가를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원보다 중요한 것은 ‘무엇을 얼마에 사는가’
이 사건의 권리분석 중심축은 비교적 명확합니다. 2025.03.28 논산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없으며, 현재와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 감정가 1,712,116,360원에서 두 차례 유찰돼 838,937,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없고 일괄매각·제시외 건물·일부 지분·다가구 사용이 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “감정가의 49%”가 아니라, 취득 대상의 실체와 지분 범위를 확인한 뒤 그 전체에 838,937,000원을 지불할 가치가 있는지를 따지는 사건입니다. 권리 인수는 정리돼 있지만, 가격과 물건 구조는 별도의 정밀 검토가 필요합니다.