서울서부지방법원 2025타경51631. 마포구 망원동 바우하우스 에이동 2층 201호, 전용 33.87㎡에 대응하는 다세대주택입니다. 감정평가상 방3·욕실1·거실·주방겸식당·발코니로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층입니다. 소유자 이영호는 2020년 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 350,000,000원입니다.
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 350,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제로 현재 회차의 룰상 인수액은 66,043,200원, 2회 유찰 시 122,994,560원, 3회 유찰 시 168,555,648원으로 커집니다. 다만 이 사건에는 별도의 핵심 조건이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 권순식 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 이 확약은 권순식 임차권에만 적용하며, 그 조건이 충족되는 전제에서 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51631 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 망원동 466-8 바우하우스 에이동 2층201호 · 도로명 방울내로3길 26 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 33.87㎡ · 방3·욕실1·거실·주방겸식당·발코니 · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 이영호 · 2020.11.19 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 288,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
권리분석의 중심은 권순식의 임차권입니다. 임대차계약은 2020.09.16 및 2020.11.18로 경정돼 있고, 점유개시는 2020.11.19, 주민등록은 2020.11.20, 확정일자는 2020.12.09입니다. 2022.03.23에는 보증금 350,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 데이터상 말소기준권리는 2024.04.26 신용보증기금의 3번 근저당권부채권 압류로 산정돼 있어 권순식의 전입·점유·확정일자와 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권순식 | 2020.11.20 / 2020.12.09 | 350,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 실질 0원 임차권승계인 주택도시보증공사 |
| 한기석 | 2024.11.25 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 인수 없음 |
확인되는 실제 임차·점유 관계는 권순식과 한기석입니다. 등기부의 4-2 임차권경정은 권순식의 기존 4번 임차권 내용을 경정한 것으로 별도의 보증금이나 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사 역시 매각물건명세서에서 권순식 임차권의 승계인으로 기재된 구조이므로 권순식 보증금 350,000,000원과 별개의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
한기석은 2024.11.25 전입으로 말소기준권리 이후에 들어온 점유자이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않지만, 이 점유관계는 권순식에게 적용되는 확약과 별개로 보더라도 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 후 실질취득가를 기준으로 본다
가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 바우하우스(A,B)의 확인된 거래는 2022.09 전용 33.87㎡ 3층 350,000,000원, 2025.05 전용 36.67㎡ 5층 390,000,000원입니다. 전체 평균은 370,000,000원이지만 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 390,000,000원이며, 최근 거래가 과거 거래보다 11.4% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 36.67㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2022.09 | 33.87㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 390,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 370,000,000원 |
확약 조건이 충족되면 권순식의 실질 인수액은 0원이므로 이 사건의 시세 비교 기준은 최저매각가이자 실질취득가인 288,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 390,000,000원의 74.1%, 전체 평균 370,000,000원의 78.1% 수준입니다. 최근 가격 흐름도 -가 아니라 +11.4%이므로, 제공된 실거래만 놓고 보면 하락장 보정 때문에 가격 메리트를 지워야 하는 사건은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 288,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,843,200원 |
| 1. 임차인 권순식 보증금(우선변제) | 350,000,000원 | 283,956,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 계산상 권순식에게 283,956,800원이 배당되고 66,043,200원이 미배당됩니다. 일반 룰상 이 잔액이 매수인 인수액이지만, 이 사건은 권순식 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 실질 인수 0원으로 분석합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수액은 커지지만 확약이 이를 끊는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 288,800,000원 | 66,043,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 231,040,000원 | 122,994,560원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 184,832,000원 | 168,555,648원 | 실질 0원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없는 선순위 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 최저가 자체가 싸다고 보기 어렵습니다. 반면 이 사건은 권순식 임차권의 미배당 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 그 임차인에 대한 실질 인수액은 각 회차에서 0원으로 봅니다. 다만 이 효과를 다른 사람의 권리까지 자동으로 확장해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 방3, 욕실1, 거실, 주방겸식당, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울망원초등학교 남서측 인근의 후면주택지대로 단독주택, 다세대·연립주택, 아파트 단지와 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 6호선 마포구청역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 외벽은 화강석 및 징크패널, 창호는 하이세시 창호입니다. 도시가스 개별난방·급배수·위생·화재탐지·승강시설이 있습니다.
- 토지. 828.0㎡, 평지·사다리형, 다세대주택 건부지이며 약 8m 내외 포장도로에 남동측 및 남서측으로 접합니다. 공시지가는 6,578,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 바우하우스(A,B)는 28세대, 2014.07.25 준공이며 확인된 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이므로 최근 가격 판단은 표본 수가 적다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 권순식 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 권순식 임차권. 전입 2020.11.20, 확정 2020.12.09, 보증금 350,000,000원, 임차권등기 2022.03.23의 선순위 구조 자체는 분명합니다. 확약이 없다면 인수형이라는 점을 잊으면 안 됩니다.
- 한기석 점유. 2024.11.25 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있는지 확인해 실제 배당 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 기준. 확약 적용 시 실질취득 288,800,000원은 최근 12개월 실거래 390,000,000원의 74.1%입니다. 전체 평균 370,000,000원보다 최근 거래를 우선해 판단하는 것이 맞습니다.
- 실거래 표본. 최근 12개월 거래가 1건이므로 390,000,000원을 단일 확정 시세처럼 보지 말고 층·면적·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 세금관계와 매각조건 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 가격 메리트를 되살린 사건”
권순식의 보증금 350,000,000원만 보면 이 물건은 최저가가 떨어져도 미배당 잔액을 매수인이 떠안는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 룰상 인수액도 66,043,200원입니다. 그러나 매각물건명세서에 권순식과 임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 그 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 288,800,000원과 동일한 실질취득가입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 390,000,000원 대비 74.1%이고 최근 거래 흐름도 +11.4%입니다. 가격 자체는 유리한 편입니다. 다만 그 매력은 확약 조건의 유효성과 실제 이행 위에 서 있습니다. 국세·지방세 압류와 점유 상태를 확인하고, 확약 원문까지 대조한 뒤 접근해야 하는 사건입니다. 권리의 핵심은 ‘선순위 임차권 존재’가 아니라 ‘그 잔액 인수를 끊어주는 확약이 실제 매각조건으로 살아 있느냐’입니다.
