대구지방법원 2025타경3839. 포항시 북구 학산동 우방청운타운 106동 505호입니다. 감정가 149,000,000원에서 7회 유찰되며 현재 최저매각가가 73,010,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 동일 평형 실거래 평균보다 크게 낮아 매력적으로 보입니다. 그러나 이 사건을 일반적인 저가 아파트 경매로 이해하면 핵심을 놓치게 됩니다.
권리분석의 출발점은 2022.08.12 전입·점유를 시작한 임차인 권민성입니다. 임차보증금은 164,000,000원이고, 2022.07.20 확정일자를 받았습니다. 이 임차인의 대항력은 2023.08.18 압류보다 앞섭니다. 일반적인 매각이라면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
다만 이 물건에는 결정적인 반전이 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 정상적으로 조건이 이행된다면, 최저매각가에 미배당 보증금을 더해 취득원가를 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3839 (강제경매) |
|---|---|
| 등기 관할 | 대구지방법원 포항지원 등기과 |
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 학산동 6-2 우방청운타운 106동 5층 505호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 학전로 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 59.90㎡ · 철근콘크리트 벽식조 · 지상 18층 중 5층 |
| 소유자 | 이영순 · 2022.08.12 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 | 149,000,000원 |
| 최저매각가 | 73,010,000원 (감정가의 49%, 7회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 174,269,504원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임차인 | 권민성 · 보증금 164,000,000원 |
| 매수인 인수 | 특별매각조건 이행 시 실질 0원 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2023.08.18 국(수성세무서장) 압류입니다. 이후 국민건강보험공단의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 근저당권들과 종전 전세권은 등기부상 이미 말소되었습니다.
그러나 권민성의 주민등록일과 점유개시일은 2022.08.12로 말소기준보다 빠릅니다. 주택임차권등기는 2024.03.29에 접수되었지만, 임차인의 대항력 판단에서 중요한 선행 전입·점유 사실은 그보다 앞서 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계기관 별도
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권민성 505호 59.90㎡ 전부 |
2022.08.12 | 2022.07.20 | 164,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 조건부 포기 |
| 임대차계약일 | 2022.06.20 |
|---|---|
| 전입신고 / 점유개시 | 2022.08.12 |
| 확정일자 | 2022.07.20 |
| 임차권등기 | 2024.03.29 · 을구 18번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 임차보증금 | 164,000,000원 |
| 예상 배당액 | 71,295,820원 |
| 미배당 보증금 | 92,704,180원 |
| 특별매각조건 | 임차인 및 임차권승계인의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 |
| 매수인 실질 인수 | 조건 이행 시 0원 |
주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 특별매각조건에 기재된 임차권승계인입니다. 이를 권민성과 별개로 임차보증금 164,000,000원을 가진 또 다른 실제 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 권민성 1명이며, 보증금의 승계·청구관계를 중복 계산하지 않는 것이 중요합니다.
③ 시세 비교 — 조건 이행 시 가격 차이는 크지만 하락 추세
포항 우방청운타운은 518세대로, 1998.01.14 준공된 아파트 단지입니다. 동일 평형 전용 59.90㎡의 전체 12건 거래 평균은 134,583,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근의 12개월 평균 128,500,000원을 우선 적용해야 합니다. 최근 거래 추세는 -6.6%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.90㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2026.06 | 59.90㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 59.90㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 59.90㎡ | 13 | 119,000,000원 |
| 2025.06 | 59.90㎡ | 13 | 157,000,000원 |
| 2025.05 | 59.90㎡ | 12 | 131,000,000원 |
| 2025.03 | 59.90㎡ | 4 | 133,000,000원 |
| 2024.11 | 59.90㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 59.90㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 59.90㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2024.07 | 59.90㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2024.07 | 59.90㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.90㎡ | 4건 | 128,500,000원 |
| 전체 평균 | 59.90㎡ | 12건 | 134,583,333원 |
현재 최저매각가 73,010,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 56.8%에 해당합니다. 최신 거래인 2026.08의 105,000,000원과 비교해도 낮습니다. 특별매각조건이 제대로 이행되어 보증금 인수액이 0원이 된다면 분명한 가격 차이가 있습니다.
반대로 반환청구권 포기 조건이 적용되지 않아 미배당 보증금을 인수해야 한다면 비교 기준은 최저매각가 73,010,000원이 아니라 실질취득액 약 164,000,000원 수준입니다. 이 경우 최근 12개월 평균은 물론 최신 거래보다도 높아 가격 메리트가 없다는 결론으로 바뀝니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,714,180원 |
| 1. 임차인 권민성 보증금 | 164,000,000원 | 71,295,820원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 174,269,504원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 제공된 집행비용 추정 및 권리순위를 적용한 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 청구채권 및 임차보증금 승계관계를 별개의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 검증은 동일
| 회차 | 예상 매각가 | 포기 전 미배당 추정액 | 조건 이행 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 73,010,000원 | 92,704,180원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 58,408,000원 | 107,043,344원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 46,726,400원 | 118,514,675원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 하지만 본건은 특별매각조건의 반환청구권 포기가 유효하게 이행되는 경우에 한해 그 구조에서 벗어납니다. 따라서 추가 유찰의 가격 효과를 검토할 때도 동일한 특별매각조건이 유지·이행되는지 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·학교·주택·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 단지. 우방청운타운 518세대, 1998.01.14 준공. 본건은 철근콘크리트 벽식조 18층 건물의 5층 아파트입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전 설비와 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 동측 약 15m, 북측과 남측 약 8m의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역이며 상대보호구역 등 제한사항이 있습니다. 공시지가는 613,500원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태는 직접 확인이 이루어지지 않아 표준적인 구조와 마감상태를 상정한 평가입니다.
- 환금성. 동일 평형 실거래는 존재하지만 최근 가격 하락 추세가 확인되고, 단지 경매 평균 유찰 횟수가 5.8회입니다. 매수 후 매도 시점과 예상 매도가를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 임차인 권민성과 임차권승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 권민성 1명입니다. 승계기관의 청구금액을 별도의 임차보증금으로 더하지 마세요.
- 말소 절차 확인. 낙찰 이후 임차권등기 말소를 위한 서류와 이행 방법을 구체적으로 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 2022.08.12 전입·점유가 2023.08.18 말소기준보다 앞서므로, 특별매각조건 없이 인수 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
- 하락 시세 반영. 전체 12건 평균 134,583,333원보다 최근 12개월 평균 128,500,000원 및 최신 거래 105,000,000원을 우선 검토하고, -6.6% 추세를 반영하세요.
- 반복 유찰 원인 조사. 이미 7회 유찰되었으므로 권리 외에도 현장 상태, 명도, 실수요, 관리비와 가격 적정성을 조사하세요.
- 점유·명도 확인. 주택임차권등기가 존재한다는 사실만으로 실제 현재 점유자를 확정할 수 없습니다. 현장 점유관계와 인도 절차를 확인하세요.
- 건물 내부 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 상태와 수리 필요 여부를 점검해야 합니다.
- 관리비 및 조세 확인. 미납 공용관리비와 당해세 등 실제 매수인의 추가 부담 가능성을 확인하세요.
- 서류 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·매각기일 및 특별매각조건의 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.64억의 함정을 없애는 것은 낮은 낙찰가가 아니라 특별매각조건”
이 사건은 낮은 최저가만 보면 위험하고, 특별매각조건을 정확히 읽으면 판단이 달라지는 경매물건입니다. 권민성의 선순위 대항력과 164,000,000원 보증금만 본다면 현재 최저가 73,010,000원이 곧 매수인의 총 취득비용이라고 말할 수 없습니다.
그러나 매각물건명세서에는 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 매수인 인수액은 실질 0원이고, 최저가 73,010,000원은 최근 12개월 실거래 평균 128,500,000원의 56.8%로 가격상 이점이 있습니다.
그럼에도 7회 유찰, 단지 평균 5.8회 유찰, 최근 시세 -6.6%라는 경고 신호를 무시할 수 없습니다. 가격이 낮다는 사실과 실제 매도가 가능하다는 사실은 다릅니다. 특별매각조건의 이행, 현재 점유관계, 내부 상태, 추가 비용을 모두 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
결론은 ‘조건부 권리 해소·가격 매력 존재, 그러나 입찰 전 확인 필수’입니다. 특별매각조건이 확인된다면 검토할 가치가 있지만, 확인되지 않은 상태에서는 낮은 최저가만으로 접근할 물건이 아닙니다.
