대구지방법원 2025타경3839. 포항시 북구 학산동 우방청운타운 106동 505호 아파트입니다. 현재 소유자는 이영순이며, 2022.08.12 소유권이전 당시 거래가액은 155,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 중심 구조가 아니라 2023.08.18 수성세무서장의 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 임차관계는 단순하지 않습니다. 임차인 권민성은 2022.08.12 전입·점유를 시작했고 2022.07.20 확정일자를 받았습니다. 이는 말소기준권리인 2023.08.18 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 164,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에 원칙적인 계산만 보면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 그 원칙을 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3839 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 학산동 6-2 우방청운타운 106동 5층505호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.90㎡ · 철근콘크리트 벽식조 · 18층 중 5층 |
| 소유자 | 이영순 · 2022.08.12 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,269,504원 |
| 유찰 / 매각기일 | 5회 / 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2023.08.18 갑구 11번 압류입니다. 국민건강보험공단의 2025.02.04 압류와 2025.06.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 주택임차권은 2024.03.29이지만, 임차인의 실제 전입·점유개시는 2022.08.12이므로 말소기준일보다 빠릅니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·특별조건 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권민성 | 제5층 제505호 59.90㎡ 전부 | 164,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.08.12 | 우선변제 확정 2022.07.20 · 배당요구 | HUG 승계 조건 미배당 반환청구 포기 · 임차권등기 말소 |
실제 임차인은 권민성 1명입니다. 특별매각조건에는 “임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 되어 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 149,000,000원은 최근 평균보다 높다
우방청운타운은 518세대, 1998.01.14 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 59.9㎡로 면적이 일치합니다. 전체 12건 평균은 137,083,333원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 136,333,333원, 최신 거래는 2026.06 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.9㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 59.9㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 59.9㎡ | 13 | 119,000,000원 |
| 2025.06 | 59.9㎡ | 13 | 157,000,000원 |
| 2025.05 | 59.9㎡ | 12 | 131,000,000원 |
| 2025.03 | 59.9㎡ | 4 | 133,000,000원 |
| 2024.11 | 59.9㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 59.9㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 59.9㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2024.07 | 59.9㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2024.07 | 59.9㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2024.07 | 59.9㎡ | 16 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9㎡ | 3건 | 136,333,333원 |
| 전체 평균 | 59.9㎡ | 12건 | 137,083,333원 |
특별매각조건으로 인수 부담이 없어지므로 현재 회차의 실질취득가는 최저매각가와 같은 149,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 136,333,333원의 109.3%입니다. 최신 2026.06 거래 150,000,000원과는 가깝지만, 최근 시세 평균보다 분명히 높습니다. 게다가 최근 가격 추세는 -0.7%이므로 전체 평균만 보고 가격을 싸다고 평가할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 임차인 권민성 보증금 | 164,000,000원 | 146,114,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,269,504원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 부족분은 17,886,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 집행비용은 2,886,000원으로 산정되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·학교·주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 18층 중 5층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 15미터, 북측과 남측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 518세대, 1998.01.14 준공 단지이며 동일 면적 실거래 12건은 110,000,000원에서 157,000,000원 사이입니다. 단지 경매물건 평균 유찰은 4.3회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 임차권 처리 확인. 권민성의 주택임차권등기와 임차권승계인 주택도시보증공사의 권리처리가 특별매각조건대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 137,083,333원보다 최근 12개월 평균 136,333,333원과 최신 거래 150,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -0.7%이므로 실질취득 149,000,000원을 단순히 할인 가격으로 평가하면 안 됩니다.
- 다회 유찰 확인. 사건 5회 유찰, 단지 평균 4.3회 유찰이라는 점은 응찰 수요와 환금성 판단에 함께 반영할 요소입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부마감상태는 외부 전경·관리사무소·인근 주민 탐문 및 동유형 아파트의 통상적 상태를 상정해 평가했습니다.
맺으며 — “대항력 위험은 조건으로 해소, 가격은 아직 보수적으로”
이 사건은 표면만 보면 보증금 164,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 커 보입니다. 실제 배당표에서도 현 매각가 149,000,000원 기준으로 17,886,000원이 미배당됩니다. 그러나 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건 때문에 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 이 물건의 승부처는 권리보다 가격입니다. 실질취득 149,000,000원은 최근 12개월 평균 136,333,333원보다 높고 비율로는 109.3%입니다. 2026.06 최신 거래 150,000,000원과는 비슷하지만 최근 가격 추세는 -0.7%이고, 사건 자체도 5회 유찰되었습니다. 권리상 인수 부담은 특별조건으로 해소되지만, 현재 가격에서 뚜렷한 시세 할인은 없다는 것이 핵심입니다.
