대구지방법원 2025타경3839. 포항시 북구 학산동 ‘우방청운타운’ 106동 505호, 전용 59.90㎡ 아파트입니다. 감정가는 149,000,000원인데 4회 유찰되어 최저매각가는 35,774,000원까지 내려왔습니다. 여기까지만 보면 “감정가의 24.01%”라 싸 보입니다. 하지만 이 사건의 본질은 유찰가가 아닙니다. 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 18번 주택임차권이 있고, 임차보증금 164,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 좋아지는 구조가 아닙니다. 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가 + 미배당 인수액이 결국 보증금 164,000,000원 수준으로 고정됩니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 35,774,000원이 아니라 실질취득 164,000,000원입니다. 동일 면적 최근 실거래 평균 136,500,000원과 비교하면 120.1%로, 실거래 평균보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3839 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 학산동 6-2 우방청운타운 106동 5층505호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 학전로 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 제5층 제505호 59.90㎡ 전부 · 18층 중 5층 |
| 소유자 | 이영순 (2022.08.12. 소유권이전, 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 35,774,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,269,504원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 것은 ‘인수 임차권’
이 사건의 등기 흐름에는 근저당·압류·경매개시결정 등 다수의 권리가 등장합니다. 그러나 입찰자에게 가장 중요한 문장은 매각물건명세서의 “매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 18번 주택임차권 있음”입니다. 임차인 권민성의 임차보증금은 164,000,000원, 전입일은 2022.08.12, 확정일자는 2022.07.20이며, 2024.03.29. 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복 아님
tenants 데이터상 보증기관 승계나 대위신고 표시는 없습니다. 따라서 보증금은 중복 합산하지 않고 실제 임차인 1명, 보증금 164,000,000원만 산정합니다. 다만 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 경매개시결정의 청구금액은 174,269,504원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정·배당요구 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 권민성 | 제5층 제505호 59.90㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.08.12 · 점유 2022.08.12 · 확정 2022.07.20 · 배당요구 2024.03.29 | 164,000,000원 | 대항력 有 우선변제 가능 승계 아님 |
명세서 문구 기준: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 18번 주택임차권 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.”
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
우방청운타운은 518세대, 사용승인일은 1998.01.14입니다. 동일 면적 59.90㎡의 최근 실거래 12건 평균은 136,500,000원, 최저는 110,000,000원, 최고는 157,000,000원입니다. 그런데 이 사건은 대항 임차보증금 때문에 실질취득 기준이 164,000,000원으로 올라갑니다. 이는 실거래 평균의 120.1%이고, 실거래 최고가 157,000,000원보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.90㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 59.90㎡ | 13 | 119,000,000원 |
| 2025.06 | 59.90㎡ | 13 | 157,000,000원 |
| 2025.05 | 59.90㎡ | 12 | 131,000,000원 |
| 2025.03 | 59.90㎡ | 4 | 133,000,000원 |
| 2024.11 | 59.90㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 59.90㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 59.90㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2024.07 | 59.90㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2024.07 | 59.90㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2024.07 | 59.90㎡ | 16 | 135,000,000원 |
| 2024.06 | 59.90㎡ | 17 | 143,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 136,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 35,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,043,932원 | 약 매각가의 2.9% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 주)한국주택은행 | - | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 을구 2번 전세권 · 최동관 | - | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 13,000,000원 | 13,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 52,000,000원 | 21,730,068원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 7번 근저당권 · 김사목 | 10,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 20,400,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 10번 근저당권 · 학산동새마을금고 | 98,800,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 4번 가압류 · 경북신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 12번 근저당권 · 학산동새마을금고 | 13,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 14번 근저당권 · 월배농업협동조합 | 103,200,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 15번 근저당권 · 학산새마을금고 | 104,280,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,269,504원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 608,949,504원, 총 배당액은 34,730,068원, 미배당은 574,219,436원입니다. 대항 임차보증금은 별도 인수 리스크로 가격판단에 반영해야 합니다.
⑤ 회차별 착시 — 유찰돼도 총액은 내려가지 않는다
| 시나리오 | 최저가 | 보증금 기준 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 35,774,000원 | 128,226,000원 | 164,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 25,041,800원 | 138,958,200원 | 164,000,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 17,529,260원 | 146,470,740원 | 164,000,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 18층 중 5층 505호로, 내부는 표준적 이용상황을 상정해 평가되었습니다.
- 입지. 포항고등학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트·학교·주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 부정형 토지로 자체 지반은 대체로 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 동측은 폭 약 15m, 북측·남측은 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사되었습니다.
- 환금성. 518세대 단지이고 최근 동일 면적 거래는 12건 확인되지만, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 35,774,000원만 보고 응찰하면 안 됩니다. 실질취득은 보증금 기준 164,000,000원입니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 18번 주택임차권, 전입일 2022.08.12, 확정일자 2022.07.20, 임차보증금 164,000,000원, 배당요구 2024.03.29 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 인수 잔액 계산. 현재 최저가 기준 보증금 대비 미배당 인수 추정은 128,226,000원입니다. 유찰이 더 진행되면 낙찰가는 낮아져도 인수 추정액은 커집니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세 해당 시 0순위 차감이 발생할 수 있습니다.
- 명도 리스크. 실제 임차인 1명이 있고 주거용 임차권등기입니다. 보증금 처리 없이 명도만 단순하게 끝나는 구조로 보면 안 됩니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기·세금 체납·관리비 체납은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “1.64억 인수형”이 핵심
이 사건은 경매 초보자가 가장 쉽게 착각할 수 있는 구조입니다. 최저매각가는 35,774,000원까지 내려왔고, 감정가 대비 24.01%라 숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 대항 가능한 주택임차권이 명시되어 있고, 임차보증금은 164,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하므로, 시세 비교는 최저가가 아니라 실질취득 164,000,000원으로 해야 합니다.
동일 면적 실거래 평균은 136,500,000원, 최고가는 157,000,000원입니다. 실질취득 164,000,000원은 평균보다 높고 최고가보다도 높습니다. 따라서 결론은 분명합니다. 권리 리스크가 가격 메리트를 지우는 물건입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰할 사건이 아니라, 대항 임차보증금 인수 구조를 해소할 수 있는지부터 확인해야 합니다.